Nieuwbouw beneden peil, aannemer aansprakelijk?

Bouw vrijstaande woning. Collega-aannemer Piet heeft een overeenkomst gesloten voor de bouw van een vrijstaande woning. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling 2010 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert de aannemer dat de bouw voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Peil is door gemeente bepaald. De bouw van de woning betreft een systeembouw met voorgespannen betonnen funderingsbalken. Het aansluitingspunt voor de riolering van de woning is door de gemeente nieuw aangelegd. Dat is een vast punt dat volgens de gemeente niet kan worden gewijzigd. Het peil van de woning is door de gemeente bepaald.

Riolering te hoog

Tijdens de uitvoering van het werk blijkt dat de riolering van de gemeente hoger ligt dan het aansluitpunt van de woning. Daarop vraagt Piet aan de gemeente om actie te ondernemen, zodat er een aansluiting kan worden gemaakt. De gemeente deelt mee dat het door de diepteligging van kabels en leidingen onmogelijk is om de riolering dieper te leggen. Volgens de gemeente moet een aannemer daar bij de bouw rekening mee houden.

Bouw voortgezet. Daarop wordt de bouw door Piet voortgezet. Uiteindelijk komt de riolering van de woning 25 cm. te laag uit om op het hoofdriool te kunnen worden aangesloten. De riolering voor schoon water komt zelfs 30 cm. lager uit. Om de problemen op te lossen moet de opdrachtgever pompen installeren. De kosten daarvoor bedragen € 6.800,-.

Niks in overeenkomst. Piet wijst iedere aansprakelijkheid van de hand. In de overeenkomst staat nergens dat hij verantwoordelijk is voor de aansluiting op de gemeenteriolering, dus dat is duidelijk. Daarbij is het peil van de woning door de gemeente vastgesteld. Als er achteraf problemen ontstaan, moet de opdrachtgever niet bij hem zijn maar bij de gemeente.

Wat heeft de bouwrechter beslist?

Tijdig controleren. Helaas voor Piet ziet de Raad van Arbitrage Amsterdam, 06.10.2016 (nr. 80954) dat anders. Het klopt dat de overeenkomst niet voorziet in aansluiting op het hoofdriool. Dat betekent niet dat een aannemer geen verplichting heeft om die aansluiting mogelijk te maken.

Het behoort (logischerwijze) tot de eisen van goed en deugdelijk werk dat de aannemer tijdig controleert (leg dit ook in het bouwverslag vast) dat het peil van het hoofdriool in overeenstemming is met het peil van de woning. Bij problemen hadden er nog maatregelen kunnen worden genomen. Zo is het technisch mogelijk om doorvoeren te maken door voorgespannen beton. Ook had de gemeente het peil van de woning dan nog kunnen aanpassen.

Oordeel. Omdat Piet te laat heeft geconstateerd dat er een probleem was met het peil van de woning, werd de opdrachtgever met onverwachte kosten geconfronteerd. Volgens de rechter is het niet meer dan redelijk dat Piet die kosten voor zijn rekening neemt. Ook moet hij € 6.258,- aan proceskosten betalen.