WOZ - 10.03.2020

Wat is de invloed van erfpacht op de WOZ-waarde?

Nieuwe WOZ-beschikkingen. Als het goed is, heeft u onlangs de nieuwe WOZ-beschikking van uw woning en/of bedrijfspand ontvangen. Zo niet, dan krijgt u deze binnenkort, want uw gemeente is verplicht ieder jaar een nieuwe af te geven. Daarbij probeert uw gemeente de werkelijke waarde zo goed mogelijk te benaderen. Maar wat nu als een pand op grond is gebouwd waarop erfpacht rust?

WOZ-waarde en erfpacht

Geen invloed. Als een pand op grond staat waarop erfpacht rust, heeft dit geen invloed op de WOZ-waarde. Wettelijk is er namelijk bepaald dat de waarde wordt vastgesteld onder de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Een woning op in erfpacht uitgegeven grond brengt bij verkoop uiteraard wel minder op dan een vergelijkbare woning op eigen grond, aangezien de jaarlijkse last inzake erfpacht een waardedrukkend effect heeft. Let op.  De WOZ-waarde van beide woningen is echter wel gelijk, aangezien er van deze waardedruk wordt afgezien.

Correctie bij waardevergelijking

Afzien van waardedruk erfpacht. Het achterwege laten van de invloed van erfpacht op de WOZ-waarde, betekent wel dat bij vergelijking van verkoopcijfers correcties nodig kunnen zijn. Gemeenten waarderen panden voor het vaststellen van de WOZ-waarde namelijk niet individueel. In plaats daarvan gaat men bij de waardering van woningen meestal uit van recente verkoopcijfers van vergelijkbare panden. Hierbij vinden correcties plaats voor onderlinge afwijkingen, zoals een grotere oppervlakte of een betere ligging. Ook woningen met de grond in erfpacht moeten, als ze dienen als vergelijkingsobject, dus ook eerst in waarde gecorrigeerd worden.

Hoe corrigeren? In een recente zaak voor Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:147) was een woningbezitter in beroep gegaan tegen de WOZ-beschikking van zijn woning van € 291.000. Hij stelde dat de waarde van de woning van € 285.600, waarmee zijn woning was vergeleken, gecorrigeerd was vanwege de aanwezige erfpacht. Naar zijn mening ten onrechte, want de erfpacht was tot en met het jaar 2057 afgekocht. Naar zijn mening was het verschil in WOZ-waarde van € 5.400 dan ook onterecht.

Oordeel rechter. De rechter was het hiermee niet eens en stelde de gemeente in het gelijk. De erfpacht was weliswaar tot 2057 afgekocht, maar er was rekening mee gehouden door 50 jaar vooruit te kijken. De erfpachtcorrectie voor een periode van tien jaar van € 12.474 was dan ook juist (het geschil betrof de WOZ-waarde in 2017). Gelet op het geringe verschil van € 5.400 tussen de WOZ-waarden van de panden onderling en genoemde erfpachtcorrectie, bleef de WOZ-beschikking van € 291.000 in stand.

Wat kunt u hiermee?

• Houd er bij de komende WOZ-beschikking rekening mee dat het voor de WOZ-waarde niet van belang is of een woning al dan niet op in erfpacht uitgegeven grond staat.
• Wel is erfpacht van belang bij de onderlinge vergelijking van de waarde van woningen. Recente verkoopcijfers die worden gebruikt om de waarde van een woning te kunnen bepalen, moeten worden gecorrigeerd voor de waardedruk van erfpacht.
• Wat die waardedruk in een bepaalde situatie is, hangt met name af van de te betalen canon en de resterende looptijd van de erfpacht.