RECHT VAN DE BOUW - 07.05.2020

Twee jaar na oplevering nog met gebreken aankomen?

Gebreken. De leden van de Vereniging van Eigenaars (VvE) De Specht hebben ieder afzonderlijk een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met aannemer Barend voor de bouw van een appartement. De oplevering op 9 februari 2009 verloopt probleemloos en de geconstateerde gebreken worden hersteld. Pas op 21 maart 2011 wordt er bij Barend geklaagd over geconstateerde gebreken aan buitenschilderwerk, gevelbekleding en balustrades. Drie jaar later stelt een advocaat van de VvE de aannemer officieel aansprakelijk. Wat nu?

Verjaring. In artikel 7:761 BW wordt bepaald dat een rechtsvordering vanwege een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar, nadat over dat gebrek bij de aannemer is geklaagd. Wordt deze korte verjaringstermijn overschreden, dan vervalt het recht om schadevergoeding of herstel van gebreken te vorderen.

Stuiting. Zoals hiervoor aangegeven, verjaren rechtsvorderingen na verloop van tijd, waardoor de eiser geen beroep meer kan doen op rechtsvordering. Ter voorkoming van verjaring bestaat er de mogelijkheid voor de eiser om deze te stuiten, Er begint dan een nieuwe verjaringstermijn te lopen, waarbinnen alsnog eisen kunnen worden gesteld.

Wat heeft de bouwrechter beslist?

Uitspraak. De Raad van Arbitrage voor de Bouw (nr. 35.128) oordeelt dat er sprake is van verjaring. Klachten over het buitenschilderwerk worden als vaag beoordeeld en zijn te laat ingediend. Over gevelbekleding en balustrades zijn klachten gemeld bij de oplevering en door de aannemer hersteld. Volgens de VvE zijn deze niet naar behoren uitgevoerd. Deze klachten komen nergens op papier meer voor. De conclusie is dat de VvE de verjaringstermijn zowel ten aanzien van het schilderwerk als van het houtwerk heeft laten verstrijken zonder deze te stuiten. De VvE wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen.

Hoe gedoe te voorkomen?

Met de hiernavolgende punten kunt u gedoe voorkomen.

1. Algemene voorwaarden. Check minstens tweejaarlijks uw algemene voorwaarden. Ook het noemen/verwijzen naar de rechten van de opdrachtgever in de voorwaarden kan op voorhand veel onduidelijkheid wegnemen.
2. BouwGarant. Als u bent aangesloten bij BouwGarant, kunt u de opdrachtgever wijzen op zijn/haar zekerheid ten aanzien van nakoming van wederzijdse verplichtingen, e.d. Opdrachtgevers moeten zich dan ook aansluiten bij BouwGarant.
3. AVA 2013/2014. Naast de algemene voorwaarden, heeft u als aannemer ook te maken met de richtlijnen die zijn weergegeven in de AVA 2013/2014. Als aanvulling op de algemene voorwaarden is een korte toelichting aan te raden, zodat de opdrachtgever ook hierin kan lezen wat de wederzijde rechten en plichten zijn.
4. Wijzigingen. Grote of kleine wijzigingen op de overeenkomst moeten schriftelijk goedgekeurd en toegevoegd worden aan de bestaande overeenkomst.
5. Oplevering. Spreek een opleverdatum af en leg alle op- en aanmerkingen tijdens en over de oplevering vast in een opleverdocument. Herstelwerkzaamheden moeten in een tweede of derde en definitieve oplevering worden afgehandeld.
6. Oplevering na klachten. Indien zich binnen de daarvoor geëigende termijn klachten voordoen, handel deze dan af zoals hiervoor beschreven. Uiteraard moet u ook deze klachten officieel opleveren.

Op http://tipsenadvies-bouw.nl/download vindt u het model Oplevering (BW 23.02.08).

1. Deskundige. Komt u er zelf niet helemaal uit, schakel dan in overeenstemming met de opdrachtgever een onafhankelijke deskundige in en leg vast dat de uitspraak door beide partijen wordt nageleefd. Maak een schriftelijke afspraak over de verdeling van de kosten.
2. ‘Wet kwaliteitsborging’. Bij de invoering van het wetsvoorstel ‘Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen’ moet nogal wat aangepast worden in het proces van kwaliteit en oplevering. Leef u alvast in en maak in de loop van het jaar deze zaken op orde.