VERKOOP - 09.06.2020

Coronacrisis, dus overmacht?

Flinke vastgoeddeal. Bij Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:2647) speelde er onlangs een procedure over twee professionele vastgoedbeleggers die begin december 2019 een koopovereenkomst met betrekking tot een aantal winkelpanden hadden gesloten. De koopsom bedroeg ruim € 18 miljoen. De levering zou op 31 maart 2020 plaatsvinden. Er was geen financieringsvoorbehoud gemaakt.

Financieringsprobleem. Midden maart 2020 waarschuwde de koper dat er vanwege de coronacrisis nogal wat onzekerheid en vertraging was ontstaan bij zijn kredietverstrekkers. Het was daardoor twijfelachtig of er tijdig afgenomen zou kunnen worden. De verkoper accepteerde dat niet. Er was immers geen financieringsvoorbehoud overeengekomen. Hij eiste in kort geding nakoming van de koopovereenkomst.

Overmacht of wanprestatie verkoper? De koper verweerde zich met de stelling dat hij vanwege de coronacrisis de financiering niet rondkreeg. Dat leverde overmacht dan wel onvoorziene omstandigheden op. Bovendien kon de verkoper zelf ook niet nakomen. Hij had namelijk verhuurd vastgoed verkocht, maar kon dat niet leveren omdat de winkeliers de huur niet betaalden.

Geen overmacht. De kortgedingrechter wees het beroep van de koper op overmacht en onvoorziene omstandigheden af. Ook al zou er sprake zijn van betalingsonmacht vanwege de coronacrisis, dan is dat een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt. Er is immers geen financieringsvoorbehoud overeengekomen en de koper wordt als professionele vastgoedbelegger geacht zich bewust te zijn geweest van het risico.

Geen wanprestatie verkoper. De stelling dat er sprake was van wanprestatie van de verkoper, omdat er door de huurders geen huur betaald werd, was evenmin reden om niet na te komen. In de eerste plaats is er geen garantie overeengekomen met betrekking tot de exploitatie of de huurinkomsten van de winkelpanden en ten tweede bleek dat tot aan de leveringsdatum alle huurders betaald hadden. De koper moest de winkelpanden afnemen op straffe van verbeurte van dwangsommen.