WOZ - 09.06.2020

Eigen huur- of verkoopcijfer en WOZ-waarde bedrijfspand

Rechtbank Rotterdam heeft onlangs nog eens bevestigd dat als er sprake is van een recent eigen huurcijfer, de gemeente dan bij de WOZ-waardering geen gebruik (meer) mag maken van verkoopcijfers van andere panden. Hoe zit dat?

Bepalen WOZ-waarde. Bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer (WOZ-waarde) van een bedrijfspand heeft de gemeente twee keuzes. De WOZ-waarde wordt bepaald:

  1. door te kijken naar verkoopcijfers (van vergelijkbare panden); of
  2. op basis van huurcijfers die vervolgens worden vermenigvuldigd met de zogenoemde ‘kapitalisatiefactor’.

Specifieke kenmerken. Om een juiste WOZ-waarde te bepalen, is het belangrijk om zo goed mogelijk rekening te houden met de specifieke kenmerken van het pand. Denk bijv. aan de onderhoudsstaat, ligging en luxe van het pand.

Belang eigen huur- of verkoopcijfer

Termijn van 21 maanden. De rechter oordeelt dat deze specifieke kenmerken het beste tot uitdrukking komen als er sprake is van een eigen huurcijfer of een eigen verkoopcijfer. Van belang is dan wel dat deze cijfers niet te ver van de waardepeildatum liggen. De rechter vindt hierbij een termijn van 21 maanden redelijk.

Waarom zo belangrijk? Waarom vindt de rechter eigen huur- en verkoopcijfers nu zo belangrijk? Volgens de rechter zitten namelijk de specifieke kenmerken van een pand in deze cijfers verdisconteerd. Tip.  Dit betekent vrij vertaald: is er sprake van een eigen verkoopcijfer of eigen huurcijfer en ligt dit niet verder dan 21 maanden van waardepeildatum, dan kijkt men alleen naar cijfers van het pand zelf en dus niet meer naar cijfers van vergelijkbare panden. Kortom: Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:380) bevestigt wederom dat eigen cijfers het best bruikbaar zijn. Sterker nog, cijfers van andere panden moeten dan volgens de rechter buiten beschouwing gelaten worden.

Controle WOZ-waarde

Aanslag OZB 2020. Met deze uitspraak in het achterhoofd kunt u de aanslag OZB 2020 van een bedrijfspand het best als volgt controleren:

  • vraag het taxatieverslag 2020 (digitaal) op bij de gemeente;
  • toets of de huurwaarde die in het taxatieverslag staat overeenkomt met het eigen huurcijfer;
  • toets de WOZ-waarde aan het eigen verkoopcijfer (indien van toepassing);
  • maak binnen zes weken bezwaar als de huurwaarde of het verkoopcijfer afwijkt. Heeft u al een bezwaarschrift ingediend, dan kunt u een nadere motivering sturen.

Wat zet u in het bezwaarschrift?

Motivering. In het bezwaarschrift c.q. de nadere motivering verwijst u naar de uitspraak van Rechtbank Rotterdam en zegt u dat de WOZ-waarde te hoog is. Vervolgens vermeldt u dat het eigen huurcijfer en/of het eigen verkoopcijfer voldoende dichtbij de waardepeildatum liggen en dat deze leidend zijn. Tevens merkt u op dat de gemeente volgens de rechter geen gebruik mag maken van huur-/verkoopcijfers van vergelijkbare panden.

Verzoek om hoorzitting. Tot slot, verzoekt u in uw bezwaarschrift om een (telefonische) hoorzitting. Hiermee voorkomt u dat een gemeente (zomaar) uitspraak op bezwaar doet. Tevens leert de ervaring dat mondeling contact met de gemeente de slagingskans van een bezwaar vergroot.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u een model Bezwaarschrift tegen WOZ-beschikking bedrijfsruimte (VG 24.07.08).

Is er sprake van een eigen verkoop- of huurcijfer en ligt dit niet verder dan 21 maanden van waardepeildatum, dan is alleen dit cijfer leidend. Maak binnen zes weken bezwaar als de huurwaarde of het verkoopcijfer in het taxatieverslag afwijkt. Heeft u al een bezwaarschrift ingediend, dan kunt u een nadere motivering sturen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01