BEDRIJFSHUUR - 09.06.2020

Stort die waarborgsom maar weer terug ...

Uw huurder wil de huurovereenkomst tussentijds beëindigen, omdat hij door de coronacrisis de huur niet meer kan opbrengen. U dacht een goede regeling met uw huurder te hebben getroffen, maar nu wil hij ook nog de waarborgsom terug.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

“Ik vertrek!” Hof Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over een geschil waarbij een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte was overeengekomen voor de duur van twee jaar (ECLI:NL:GHDHA:2020:758) . Kort daarna geeft de huurder aan dat hij de huur tussentijds wil beëindigen. Partijen maken hierover in het bijzijn van verschillende getuigen mondelinge afspraken. De verhuurder vindt na enkele weken een nieuwe huurder. Vervolgens wil de huurder de door hem betaalde waarborgsom terug. Volgens de verhuurder heeft de huurder hiervan afgezien en is de huurder een boete verschuldigd vanwege het tussentijds beëindigen van het huurcontract.

Hoe zit het ook alweer?

Tussentijdse beëindiging. Het tussentijds beëindigen van een tijdelijke huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte is in beginsel niet mogelijk. Dat geldt zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Als een huurder desondanks de huurovereenkomst tussentijds wil beëindigen, is er sprake van een wanprestatie en is de huurder ook schadeplichtig. In principe is de te betalen schadevergoeding gelijk aan de huur tot de contractuele einddatum van de huurovereenkomst.

Oplossingen? Er zijn wel wat manieren om forse schadeclaims te voorkomen. Denk daarbij bijv. aan de mogelijkheden van indeplaatsstelling of onderhuur (indien toegestaan). Het is ook mogelijk om onderling afspraken te maken. De huurovereenkomst eindigt dan met wederzijds goedvinden.

Zekerheid voor alles … In veel huurovereenkomsten is een verplichting opgenomen om de verhuurder zekerheid te stellen in de vorm van een bankgarantie of de betaling van een waarborgsom. Voor een verhuurder zijn dit effectieve middelen om zekerheid te krijgen voor eventuele betalingsachterstanden en geleden of te lijden schade.

Wat vond de rechter?

Volledige waarborgsom terugbetalen. In dit geval troffen partijen een regeling, maar verschilden zij van mening over de afspraken die er mondeling gemaakt zouden zijn over de financiële afwikkeling. De rechter hoorde enkele getuigen en oordeelde uiteindelijk in het nadeel van de verhuurder. De rechter vond dat de huurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat er was afgesproken dat de verhuurder de waarborgsom zou terugbetalen als hij een nieuwe huurder had gevonden. Deze verhuurder moest de waarborgsom dus volledig aan de huurder terugbetalen.

Hoe doet u dat beter? Hoe voorkomt u dat u in dit soort situaties hetzelfde moet doen?

  • Neem in uw huurovereenkomst een zo uitgebreid mogelijk waarborgbeding op. Tip.  Formuleer de verplichtingen waarvoor de waarborgsom wordt afgesproken zo ruim mogelijk. Denk ook aan het opnemen van de mogelijkheid om de waarborgsom tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te verhogen.
  • Leg bij een regeling uw afspraken altijd schriftelijk vast in een vaststellingsovereenkomst. Tip.  Maak altijd expliciet afspraken over de financiële afwikkeling van de huurovereenkomst. Denk daarbij aan het vaststellen van schade, de manier waarop deze zal worden vergoed en de eventuele terugbetaling van de waarborgsom.
  • Leg altijd schriftelijk vast wat de achtergronden zijn geweest bij het maken van de afspraken. Deze feiten en omstandigheden kunnen bij een eventueel conflict worden meegenomen in de beoordeling.
Maak bij een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst duidelijke afspraken over de financiële afwikkeling, bijv. over vergoeding van de schade en de eventuele terugbetaling van de waarborgsom. Leg deze afspraken altijd schriftelijk vast.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01