Verlaging van de huurprijs tijdens de coronasluiting?

Wat speelde er?

Verdeling van de huurlasten. Bij een recente rechtszaak voor Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) waren drie partijen betrokken: de verhuurder van een horecapand, brouwerij Inbev als huurder en de eigenaar van een café als onderhuurder. Naar aanleiding van de verplichte sluiting van de horeca in verband met de coronacrisis heeft Inbev aan alle betrokken partijen voorgesteld om de huurlasten zodanig te verdelen dat ieder 1/3 deel voor zijn rekening zou nemen, gedurende de maanden dat de horeca gesloten zou zijn. Concreet betekent dit dus een huurprijsvermindering van 33,33%. De verhuurder was het daar niet mee eens en eiste in een kort geding volledige huurbetaling. De beslissing van Rechtbank Noord-Nederland geeft inzicht in hoe de rechter over dergelijke voorstellen oordeelt.

Is er sprake van een gebrek?

Coronasluiting is een gebrek. De kortgedingrechter is van mening dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel, zoals die hier aan de orde is, een gebrek kan vormen in de zin van artikel 7:204 BW.

Aanspraak op huurprijsvermindering. Dit betekent dat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Let op. Dit kan echter in het huurcontract worden uitgesloten. In dit geval was de aanspraak op dit wetsartikel in de huurovereenkomst niet expliciet uitgesloten. De kortgedingrechter acht het onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering van de verhuurder tot betaling van de volledige huur tijdens de verplichte sluiting zal toewijzen. Tip.  De kortgedingrechter doet dus een schot voor de boeg: een huurprijsvermindering door de coronacrisis lijkt in een bodemprocedure mogelijk te zijn waarbij het niet betalen van 1/3 deel van de huur redelijk lijkt. Dit kort geding leent zich er volgens de rechter echter niet voor om daar nader onderzoek naar te doen. Dat zal in een bodemprocedure moeten gebeuren. De kortgedingrechter bepaalde dat Inbev in afwachting hiervan tijdens de verplichte sluiting maandelijks slechts 2/3 deel van de huur hoeft te betalen. Let op. Het gaat hier om een café en niet om andere horeca.

Onvoorziene omstandigheden?

Ingrijpende situatie. De vraag of Inbev ook aanspraak kan maken op huurprijsverlaging wegens onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) hoort ook thuis in een bodemprocedure. De kortgedingrechter stelt echter wel dat het in de rede ligt om de coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Let op. Dit is maar één uitspraak in kort geding, dus van één rechter. Er zijn ook al uitspraken bekend waarin wel werd geoordeeld dat er een gebrek is, maar dat niet is aangetoond waarom het belang van de huurder zwaarder moet wegen dan het belang van de verhuurder.

Hoe pakt u dat aan?

Huurprijsvermindering vorderen? Leg dit verzoek eerst bij de verhuurder neer. Geeft deze niet thuis, richt uw verzoek dan aan de kantonrechter met de mededeling dat er sprake is van een gebrek of van onvoorziene omstandigheden.