Ligt uw pand nu binnen of buiten de bebouwde kom?

Gebruikswijziging kantoorpand. Zeker in de huidige tijd waarin veel mensen vanuit huis werken, is het denkbaar dat uw cliënt bijv. een leegstaand (kantoor)pand heeft en het gebruik daarvan wijzigt naar een ander doel bijv. appartementen, een grote winkel of een restaurant.

Verkorte procedure

Binnen de bebouwde kom. Als dat kantoorpand dan binnen de bebouwde kom ligt, is dat wijzigen zo gepiept. Juridisch bestaat namelijk de mogelijkheid om met een verkorte procedure, de zogenoemde ‘kruimelgevallenregeling’ binnen een paar maanden een nieuw gebruik te hebben. Binnen de bebouwde kom kan de kruimelgevallenregeling in principe voor iedere gebruikswijziging worden toegepast.

Buiten de bebouwde kom. Buiten de bebouwde kom daarentegen kan de kruimelgevallenregeling voor wijziging van het gebruik alleen worden toegepast als het een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen betreft.

Binnen de bebouwde kom gelegen?

Niet zo simpel. Maar het is toch heel duidelijk waar de bebouwde kom begint en eindigt, namelijk bij het verkeersbord dat dit aanduidt! Helaas is het niet zo simpel en is de plaats van het verkeersbord dat de bebouwde kom aangeeft hierbij niet bepalend.

Criteria. Volgens vaste rechtspraak van de Raad van State is het van belang of er sprake is van:

• een concentratie van bebouwing; en
• of het gebied door de bebouwing overwegend een woon- of verblijffunctie heeft.

Een praktijkvoorbeeld

Van een hooiberg naar een B&B. De Raad van State heeft onlangs een uitspraak gedaan in een soortgelijk geval. Het ging in deze zaak die speelde in de gemeente Uithoorn alleen niet om de wijziging van het gebruik van een kantoorpand, maar om de verbouw van een hooiberg tot een bed and breakfast.

Kruimelgevallenregeling toegepast. De aanvraag voor de omgevingsvergunning die hiervoor nodig was, was in strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente besloot daarom om een omgevingsvergunning te verlenen met toepassing van de kruimelgevallenregeling.

Buiten de bebouwde kom? Iemand die het daar niet mee eens was, stapte naar de rechter en kreeg daar gelijk. De rechter zet een streep door de vergunning, omdat de hooiberg buiten de bebouwde kom is gelegen en de kruimelgevallenregeling dus niet van toepassing is.

Wel in de bebouwde kom. De eigenaresse kan daar weer niet mee leven en gaat in hoger beroep bij de Raad van State tegen deze beslissing van de rechtbank. Zij stelt dat de hooiberg wel in de bebouwde kom ligt, onder andere omdat:

• het om een woon- en verblijfsgebied gaat;
• de woningen op veel minder dan 100 meter afstand van elkaar zijn gelegen;
• er feitelijk meer woningen en bewoners aanwezig zijn dan waar de rechtbank van uit is gegaan;
• er in de omgeving van het perceel aaneengesloten bebouwing van veel kassencomplexen staan; en
• de dorpskern zich op heel geringe afstand bevindt.

Wat zegt de Raad van State?

Feitelijke situatie. Helaas loopt het verhaal niet goed af voor de mevrouw die van de hooiberg een B&B wilde maken. De Raad van State herhaalt uit een eerdere uitspraak (ECLI:NL:RVS:2015:450) dat het antwoord op de vraag of het perceel al dan niet binnen de bebouwde kom gelegen is, van feitelijke aard is (ECLI:NL:RVS:2020:2081) .

Aan het eind van een doodlopende weg. Is er bijv. sprake van een concentratie van bebouwing en heeft het gebied door deze bebouwing overwegend een woon- of verblijffunctie? Het gebied in deze zaak bevindt zich aan het eind van een doodlopende weg. Er staan ongeveer acht tot tien vrijstaande woningen, met onderlinge afstanden tussen de 25 en 65 meter. Het gebied heeft geen aansluiting met overige bebouwing, waardoor er sprake zou kunnen zijn van verlenging van de bebouwde kom door bijv. lintbebouwing.

Geen woon- of verblijffunctie. Bovendien is er geen sprake van een woon- of verblijffunctie, vanwege de aanwezige kassenbebouwing. Weliswaar is er sprake van enige concentratie van gebouwen ten opzichte van de omgeving, maar de omvang daarvan is te gering om te kunnen spreken van een aaneengesloten bebouwing die het gebied een overwegende woon- of verblijffunctie geeft. Dat het volgens de vergunninghoudster om veel meer woningen en bewoners gaat dan waar de rechtbank van uit is gegaan, doet hier niet aan af. De Raad van State vindt bovendien dat er geen sprake kan zijn van een samenhangende structuur in dichtheid en onderlinge afstand van de bebouwing nu er enige en verschillende afstanden bestaan tussen de gebouwen en er tussen sommige adressen water en grasland gelegen is. De rechtbank heeft dus terecht overwogen dat het gebied niet in de bebouwde kom gelegen is en het college daarom ook niet bevoegd was om vergunning te verlenen met toepassing van de kruimelgevallenregeling. De vergunninghoudster krijgt ongelijk. Om haar bed and breakfast te realiseren, kan ze dus weer van voren af aan beginnen.

Conclusie

Wat is er van belang? Uit deze uitspraak blijkt wel weer dat men niet altijd zomaar kan zeggen of een gebied al dan niet binnen de bebouwde kom gelegen is. Wel kunnen we uit deze uitspraak enkele belangrijke criteria halen waarmee we in andere gevallen kunnen inschatten of een perceel binnen de bebouwde kom ligt.

1. Het gebied waarin het perceel gelegen is, moet een overwegende woon- of verblijffunctie hebben.
2. Het moet gaan om een concentratie van bebouwing. De bebouwing moet dus zo veel mogelijk aaneengesloten zijn en de afstanden tussen de gebouwen mogen niet te groot zijn en ook niet te veel verschillen.

Twijfel? Adviseer uw cliënt om zich daarom goed te laten voorlichten bij twijfel over de ligging van zijn pand dat hij wil wijzigen.