INKOMSTENBELASTING - 11.11.2020

Verhuur deel eigen woning nu ineens wel belast?

Onlangs draaide de hoogste rechter van ons land, de Hoge Raad, de eerdere beslissing van een lagere rechter dat de verhuur van een deel van woning onbelast zou zijn, terug. Slecht nieuws in deze barre tijden. Wat is wel positief?

Rechtspraak. In 2019 besliste Hof Amsterdam dat de verhuur van een deel van de woning onbelast is. Deze uitspraak is echter teruggedraaid door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:1448) , ook de verhuur van een deel van de woning is belast.

Eigen woning?

Onder eigen woning wordt verstaan een gebouw met de daartoe behorende aanhorigheden (zoals een tuinhuisje, e.d.) die de belastingplichtige anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat (art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001) .

Tijdelijk verhuur deel eigen woning. Wilt u tijdelijk een kamer verhuren die deel uitmaakt van uw eigen koopwoning? Let op. Dan is 70% van de ontvangen huur inclusief eventuele vergoedingen, zoals gas, water en licht, gebruik van meubilair, e.d. minus de gemaakte kosten belast als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’.

Wel kosten aftrekken! Van de huurinkomsten mag u dus wel de door u gemaakte kosten aftrekken die rechtstreek verband houden met de verhuur zoals:

  • het gebruik van gas, water en licht (huurder);
  • de kosten van schoonmaken en wassen;
  • kosten van advertenties en provisie.

Let op. Afschrijvings-, onderhoudskosten en vaste lasten mag u niet van de huurinkomsten aftrekken.

Verhuurprijs inclusief diensten?

Biedt u ook diensten aan die samenhangen met de verhuur, zoals het verzorgen van maaltijden, het verstrekken van linnengoed of het onderhouden van contact met toeristische instanties? Let op.  Dan kan het zijn dat de totale huurinkomsten belast zijn als resultaat uit overige werkzaamheden. Dit is afhankelijk van de hoeveelheid arbeid die u verricht en of u hierdoor een hogere opbrengst kunt verwachten. Ook kan er sprake zijn van winst uit onderneming.

Kamerverhuurvrijstelling?

U kunt in aanmerking komen voor de kamerverhuurvrijstelling als de verhuur van de kamer die deel uitmaakt van uw eigen woning niet van korte duur is en de ontvangen huur (incl. energie en vergoedingen voor het gebruik van meubilair, e.d.) in 2020 niet hoger is dan € 5.506. Daarbij moeten u en de huurder tijdens de hele huurperiode ingeschreven staan bij de gemeente op het woningadres.

Langere tijd verhuurd? Verhuurt u voor langere tijd een gedeelte van uw eigen woning en voldoet u niet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling, dan heeft dat tot gevolg dat het verhuurde gedeelte van uw eigen woning in box 3 (sparen en beleggen) valt en de hypotheekrente die berust op het verhuurde gedeelte niet meer aftrekbaar is. Daarentegen daalt het eigenwoningforfait, omdat de WOZ-waarde van het verhuurde gedeelte de eigenwoningregeling verlaat.

Voorbeeld.U verhuurt voor langere tijd de bovenste verdieping van uw eigen woning. U voldoet niet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling. De bovenverdieping maakt voor 20% deel uit van uw eigen woning.

Uitwerking. U geeft 20% van de WOZ-waarde van uw eigen woning op als bezitting in box 3 en 20% van de eigenwoningschuld als schuld op in box 3. De hypotheekrente die betrekking heeft op het verhuurde gedeelte mag u niet meer aftrekken. Het eigenwoningforfait is lager, omdat de WOZ-waarde gecorrigeerd is met 20%.

Wilt u bijv. tijdelijk een kamer verhuren die deel uitmaakt van uw eigen koopwoning, dan is 70% van de ontvangen huur inclusief eventuele vergoedingen, zoals gas, water en licht, gebruik van meubilair, e.d. belast als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’. Uw kosten (energie, schoonmaak, advertenties, provisie) mag u hiervan wel aftrekken.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01