VERKOOP - 17.12.2020

Wat als koopovereenkomst en leveringsakte afwijken?

Bij de rechter speelde onlangs een zaak waarbij partijen ervan uitgingen dat er meer grond (bij een woning) was overgedragen dan achteraf het geval bleek te zijn. Hoe zit dat dan? Wat als de verkoper onjuiste informatie aan u heeft verstrekt?

Wat speelde er?

Twee percelen. Jan heeft in 2005 een perceel gekocht waarop een woning staat. In 2006 heeft de hovenier van Jan naast de oprit een haag geplant als afscheiding met het buurperceel. Jan heeft dit buurperceel (een onbebouwd perceel) later ook gekocht. Een aantal jaren later zet Jan zijn woning te koop. Piet zoekt een woning met een voldoende brede oprit voor zijn camper en sluit een koopovereenkomst met Jan.

Haag als erfgrens. Daarbij hebben zij het midden van de geplante haag als erfgrens genomen en aangenomen dat dit ook de kadastrale grens was. In juli 2016 vindt de levering plaats.

Een meter minder. Een jaar later verkoopt Jan het naastgelegen perceel aan Klaas. Klaas laat een kadastrale uitmeting verrichten. Daaruit blijkt dat de kadastrale grens niet in het midden van de haag ligt, maar circa een meter dichterbij het huis van Piet. De strook tussen de geplante haag en het kadastrale perceel heeft Klaas in bezit genomen om daarop een oprit en een woning te realiseren.

Verkoopmakelaar aansprakelijk?

Onrechtmatig gehandeld? Piet stelt dat hij ervan uit mocht gaan dat het midden van de haag en de kadastrale grens samenvielen. Nu dat niet het geval blijkt te zijn, heeft de verkoopmakelaar volgens Piet onrechtmatig gehandeld en is verkoper Jan tekortgeschoten.

Wat zegt de rechter?

Informatie van de verkoper. Uit e-mailcorrespondentie blijkt dat Piet in mei 2016 heeft opgemerkt dat de kadastrale grens schuiner leek te lopen dan de haag en dat Piet om opheldering over de erfgrens heeft verzocht. De verkoopmakelaar heeft aan Piet bericht dat volgens verkoper Jan de hovenier in 2006 de kadastrale grens heeft aangehouden om de haag te plaatsen. Piet mocht er daarom van uitgaan dat het midden van de haag samenviel met de kadastrale grens. Een koper mag namelijk in het algemeen afgaan op mededelingen van de verkoper.

Notariële akte. Volgens de leveringsakte is echter slechts het ene kadastrale perceel overgedragen en niet ook een deel van het naastgelegen perceel. Bij de uitleg van een notariële akte gaat het volgens het hof om de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dit verband komt betekenis toe aan alle objectieve kenbare omstandigheden van het geval en dus niet aan de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben opgesteld.

Rol van de makelaar. Het hof is van oordeel dat de verkoopmakelaar in dit geval mocht vertrouwen op de gegevens van Jan. Een grotere mate van zorgvuldigheid mocht Piet van de makelaar niet verwachten. Het lag volgens het hof niet op de weg van de makelaar om aan te sturen op een kadastrale uitmeting op kosten van de verkoper.  

Verkoper tekortgeschoten. Jan is toerekenbaar tekortgeschoten. Klaas is nu echter eigenaar van de strook grond. Het hof (ECLI:NL:GHARL:2020:1639) verwijst de zaak door naar een schadestaatprocedure (art. 612 Rv) . Een dergelijke procedure ziet uitsluitend op de vaststelling van schade. De aansprakelijkheid van een partij is dan al in een andere (eerdere) rechtelijke procedure vastgesteld.

Een koper mag in het algemeen afgaan op mededelingen van de verkoper. Als (achteraf) blijkt dat er minder grond is overgedragen dan beoogd, kan de koper u als makelaar niet aanspreken. U mag vertrouwen op verstrekte gegevens van de verkoper. Het ligt niet op uw weg om een kadastrale uitmeting op kosten van de verkoper te verzorgen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01