VERKOOP - 13.01.2021

Aandachtspunten bij overdracht appartementsrecht

Zoals bekend, gelden er bij de overdracht van een appartementsrecht andere aandachtspunten dan bij de overdracht van een woning. Denk bijv. aan het reservefonds van een Vereniging van Eigenaars (VvE) en de aansprakelijkheid voor schulden.

Bevoegdheden VvE

Beheer gemeenschappelijke zaken. Het beheer over de gemeenschappelijke zaken wordt gevoerd door de Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE is in beginsel niet bevoegd om over de privégedeelten van de appartementseigenaren het beheer te voeren. Let op. In het reglement van splitsing kunnen echter wel regelingen omtrent gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten staan.

Reservefonds

Jaarlijkse reservering. De VvE houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds bedraagt:

  • ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de VvE ter uitvoering van een onderhoudsplan voor minimaal tien jaren, waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede geplande vernieuwingen zijn opgenomen; of
  • ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementengebouw.

Alleen voor woongebouwen. Dit geldt uitsluitend voor complexen met woningen.

Handhaving door VvE. Om handhavend op te kunnen treden - indien er onvoldoende wordt gereserveerd - kan het bestuur van de VvE individuele leden op bijdrage aan het reservefonds aanspreken en nakoming vorderen van de onderhoudsbijdrage bij de leden.

Schulden van de VvE

Interne bijdrageverplichting. Het aandeel van een appartementseigenaar is onder meer van belang voor de verdeling van de gemeenschappelijke schulden en kosten. Iedere eigenaar moet ten opzichte van de VvE en de andere appartementseigenaren voor een gelijk deel bijdragen in de schulden en kosten, tenzij er een andere verhouding is bepaald. Dit is een interne bijdrageverplichting.

Externe aansprakelijkheid. Extern geldt dat, voor zover het deelbare schulden betreft (bijv. het voldoen van een geldsom), iedere appartementseigenaar in dezelfde verhouding aansprakelijk is als bij de interne bijdrageverplichting. Let op.  Ondeelbare schulden rusten op iedere appartementseigenaar voor het geheel. Dit speelt bijv. bij een overeenkomst van geldlening die door de VvE wordt aangegaan en waarbij is bepaald dat deze ondeelbaar is.

VvE hoofdelijk aansprakelijk. De VvE is voor de externe schulden naast de gezamenlijke eigenaren hoofdelijk aansprakelijk.

Geldlening door VvE

Bij verkoop appartementsrecht. Als er door de VvE een geldlening is aangegaan, wordt bij verkoop van een appartementsrecht de verkoper ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor deze schuld en gaat deze schuld over op de koper van het appartementsrecht.

Opgave schuld door VvE. Daarbij geldt als voorwaarde dat de VvE een opgave verstrekt van de hoogte van de schuld per de dag dat de leveringsakte van het appartementsrecht bij de notaris gepasseerd wordt.

Verkoper aansprakelijk. Als deze opgave niet is gedaan, blijft de verkoper aansprakelijk voor de schuld. Bij opgave van een te laag bedrag blijft de verkoper voor het verschil aansprakelijk. Dit geldt alleen voor geldleningen die door de VvE zijn aangegaan vanaf 1 januari 2018. Om te voorkomen dat een appartementseigenaar wordt aangesproken voor de schuld, is het van belang dat de VvE een reservefonds aanhoudt.

Waar moet u op letten?

Financiële situatie van de VvE. Mocht u betrokken zijn bij de overdracht van een appartementsrecht, dan is het van belang dat u op de hoogte bent van de financiële situatie van de VvE.

Negatief saldo. Als het saldo van de VvE negatief is, valt te verwachten dat er geen onderhoud of herstelwerkzaamheden in de nabije toekomst zullen plaatsvinden en dat de appartementseigenaren voor een storting aangesproken kunnen worden.

Opgaaf VvE. Als er een geldlening is aangegaan door de VvE, is voor uw cliënt/verkoper van belang om te verifiëren dat daarvan op de overdrachtsdatum een opgave aan de koper is gedaan.

Schuldenpositie en omvang reservefonds.  Treedt u als aankoopmakelaar op, dan is het van belang om van de schuldenpositie en de omvang van het reservefonds op de hoogte te zijn. Hierdoor kunnen ongewenste verrassingen voor de koper worden voorkomen. Denk aan het geval dat de koper wordt aangesproken voor de voldoening van een schuld.

Treedt u als aankoopmakelaar op, dan is het van belang om van de schuldenpositie en de omvang van het reservefonds op de hoogte te zijn. Hierdoor kunnen ongewenste verrassingen voor de koper worden voorkomen, bijv. dat de koper wordt aangesproken voor de voldoening van een schuld.


Uw volgende stap


Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01