Een onderhands akkoord, moet de verhuurder meewerken?

Corona. Nu er nog steeds veel maatregelen gelden voor bedrijven vanwege de coronacrisis, kan het zijn dat de WHOA in 2021 vaker dan gedacht toegepast gaat worden.

Doel van de WHOA

Onderhands akkoord. De WHOA heeft als doel het verbeteren van het reorganiserend vermogen van ondernemingen, door middel van het kunnen aanbieden van een onderhands (dwang)akkoord aan crediteuren. Let op. Hiermee kunnen crediteuren, zoals u als verhuurder, gedwongen worden om een deel van hun vordering prijs te geven.

Voorkomen faillissement. De WHOA maakt het mogelijk dat een onderhands akkoord buiten faillissement door de rechter wordt bekrachtigd (gehomologeerd), waarmee het verbindend wordt tegenover crediteuren, inclusief de crediteuren die tegen (of geheel niet) hebben gestemd. Met als ultieme doel faillissement voorkomen.

Vrijheid voor de schuldenaar. In beginsel kan de schuldenaar de inhoud van het akkoord en de wijziging van de rechten van zijn crediteuren zelf bepalen. De schuldenaar kan crediteuren die heel verschillend zijn, indelen in verschillende ‘klassen’. De WHOA biedt een schuldenaar de vrijheid om een akkoord aan te bieden aan een of meerdere klassen crediteuren, en aan andere crediteuren niet.

Heeft een schuldeiser nog iets te zeggen? Na het aanbieden van een akkoord moeten crediteuren per klasse stemmen of zij akkoord kunnen gaan met het voorstel. Als dit (deels) het geval is, kan het akkoord aan de rechtbank worden voorgelegd ter bevestiging (homologatie). Tegen een verleende homologatie staat geen hoger beroep open voor benadeelde crediteuren.

Gevolgen voor u als verhuurder

Afspraken over huurachterstanden. In een akkoord kunnen afspraken worden gemaakt over reeds opeisbare vorderingen (huurachterstanden) die de huurder heeft opgebouwd. Let op. Hier moet u zich als verhuurder, ongeacht uw eerdere stem, naar schikken als het akkoord door de rechter wordt gehomologeerd.

Wijzigen huurovereenkomst. Daarnaast kan een huurder een verhuurder als onderdeel van het aangeboden akkoord verzoeken om gemaakte afspraken uit een lopende huurovereenkomst te wijzigen, waardoor er een lagere huurprijs tot stand kan komen of de huurder (tijdelijk) wordt ontslagen van zijn (verlieslijdende) exploitatieplicht.

Opzegging huurovereenkomst. Als verhuurder hoeft u hier niet mee in te stemmen. Het risico bestaat echter dat de huurder vervolgens aan de rechter om toestemming verzoekt om de huurovereenkomst te mogen opzeggen tegen een redelijke opzegtermijn (te rekenen vanaf de dag van homologatie van het akkoord). Het verzoek tot opzegging van de huurovereenkomst zal enkel worden toegewezen als de rechter het (gehele) akkoord homologeert. Let op. Als verhuurder kunt u zich uitsluitend tegen deze opzegging verzetten op grond van het feit dat het niet aannemelijk is dat de huurder zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen.

Recht op schadevergoeding? Verhuurders hebben in beginsel recht op vergoeding van de (leegstand)schade die als gevolg van een opzegging na homologatie kan ontstaan. Maar ook deze schadevergoedingsvorderingen kunnen worden betrokken in het onderhands akkoord.