RECHT VAN DE BOUW - 15.02.2021

Erfdienstbaarheid blijft ook na afronding bouwplan geldig!

Hoezo beperkt een erfdienstbaarheid het eigendomsrecht van de eigenaar? Geldt dat alleen tijdens de periode van de uitvoering van het werk? Wat heeft de rechter hierover beslist?

Akte met erfdienstbaarheid. Kees heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor een woning die in een nieuwbouwplan zal worden gerealiseerd. In de akte van levering is ten laste van zijn perceel een erfdienstbaarheid opgenomen. Daarin staat dat de eigenaar van het dienende erf (Kees) verplicht is om te dulden dat de toestand van de opstallen op zijn perceel na afronding van het bouwplan ten opzichte van de overige percelen blijft gehandhaafd.

Plannen voor schuur en pergola

Bij realisatie van de bouw is tussen het perceel van Kees en zijn buurman Toon een houten schutting geplaatst. Aan de kant van het terras is deze schutting 2 m hoog en verder naar achter 1,6 m. Kees wil achter in zijn tuin aan de kant van Toon een schuur plaatsen. Daarvoor heeft hij een omgevingsvergunning gekregen van de gemeente. Ook wil hij tegen de schutting een pergola oprichten. Als deze niet hoger wordt dan 2,5 m, blijft hij binnen de maximale vergunningsvrije hoogte zoals deze in de gemeente geldt.

In strijd met de regels? Toon ziet die plannen niet zitten. Met het plaatsen van de schuur wordt de lichtinval in zijn tuin fors beperkt. Ook wordt daarmee de groene zichtlijn vanuit zijn woonkamer en terras belemmerd. Daarbovenop zal de door Kees gewenste pergola ver boven de schutting uitsteken. Volgens Toon zijn de plannen van Kees in strijd met de bepalingen van de erfdienstbaarheid, zoals deze in de leveringsakte zijn opgenomen. Aan de bestaande situatie op zijn perceel mag immers niets worden gewijzigd ten opzichte van de andere percelen (waaronder dat van Toon). Dat geldt ook voor de schuur en de pergola.

Geldigheid verlopen. Kees ziet dat anders. Volgens hem ziet de erfdienstbaarheid alleen op de situatie tijdens de uitvoering van het bouwplan en niet op de periode daarna. Sinds het bouwplan is afgerond, staat het hem vrij om een schuur en een pergola te plaatsen. Daar heeft hij ook een vergunning voor van de gemeente.

Wat zegt de wet?

Een erfdienstbaarheid is een last die op een perceel rust ten behoeve van een naburig perceel (art. 5:70 lid 1 BW) . Het beperkt het eigendomsrecht van de eigenaar van het dienende erf. Deze beperking blijft rusten op het perceel, ook als de eigendom van het perceel wordt overgedragen. De erfdienstbaarheid is dus ook gericht op de toekomst.

Erfdienstbaarheid geldt nog steeds

Tussen de perceeleigenaren van het bouwplan geldt dat het niet is toegestaan om de toestand waarin een perceel zich bevindt, te wijzigen ten opzichte van de overige percelen. De bedoeling van de in de leveringsakte vastgelegde erfdienstbaarheid is overduidelijk het handhaven van de bestaande toestand. De werking van de erfdienstbaarheid is niet beperkt tot de periode waarin het bouwplan wordt uitgevoerd. Het argument van Kees dat de erfdienstbaarheid ophoudt bij de oplevering van het bouwplan, is dan ook onjuist.

Hoe oordeelt de rechter?

Het plaatsen van een schuur en een pergola in de achtertuin van Kees is in strijd met de bepalingen van de gevestigde erfdienstbaarheid. Dat wordt door Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:576) verboden. Ook moet Kees € 688 aan proceskosten betalen!

Een erfdienstbaarheid is gericht op de toekomst en geldt ook voor toekomstige eigenaren van het perceel. Het eindigt niet als de bouwfase is afgerond. Als een buurman in strijd met deze bepalingen handelt, eis dan dat hij zijn plannen aanpast.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01