Vermindering van de huur bij verplichte bedrijfssluiting

Coronamaatregelen

Bodemuitspraak. Sinds 15 maart 2020 hebben veel ondernemers het zwaar, niet in de minste plaats eigenaren van restaurants en cafés. Tot voor kort was het de vraag hoe verhuurder en huurder hiermee om moesten gaan. In kortgedinguitspraken werd het een en ander steeds duidelijker, maar het wachten was op de eerste bodemuitspraak. Die is nu op 21 januari 2021 gekomen.

De conclusies kort samengevat

Conclusies. Heel kort samengevat komt de rechter in deze uitspraak tot de hiernavolgende conclusies.

• Gebrek. De coronacrisis levert een wettelijk gebrek op omdat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefden te verwachten dat het in volle omvang exploiteren van een restaurant en/of café zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang.
• Vermindering mogelijk. Als partijen in de huurovereenkomst hebben uitgesloten dat een gebrek tot een huurprijsvermindering kan leiden, betekent dat nog niet dat dit niet mogelijk is. Ook met een beroep op onvoorziene omstandigheden of redelijkheid en billijkheid kan zo’n vordering namelijk worden toegewezen.
• Onvoorziene omstandigheid. De coronacrisis moet, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid. Er bestaat namelijk geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van deze huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang. Hetzelfde geldt voor de overheidsmaatregelen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt zoals was bedoeld.
• Verstoring evenwicht. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurrelatie veroorzaakt. Hierdoor is een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet redelijk en billijk.
• Financieel nadeel verdelen. Aangezien deze situatie geen van beide partijen verweten kan worden, vindt de rechter het redelijk om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen. De kantonrechter komt tot de volgende verdeling (lees: huurprijsvermindering):

• 50% huurprijsvermindering voor de gehele periode waarin de sluitingsmaatregelen gelden;
• 25% huurprijsvermindering voor de gehele periode waarin de huurder de exploitatie onder beperkende maatregelen kon hervatten.

Wat betekent dit voor u?

Bevestiging. Deze verhuurder kan nog in hoger beroep gaan, maar op dit moment is dit een uitspraak waarmee partijen rekening moeten houden. Met deze uitspraak bevestigt de rechter namelijk de lijn die in diverse kortgedinguitspraken is uitgestippeld.

Voor huurders. Bent u een huurder of staat u huurders bij, dan kunt u zich op deze uitspraak beroepen bij uw verzoek om huurprijsvermindering. Uiteraard moeten er financiële gegevens overgelegd kunnen worden ter onderbouwing van de vordering.

Voor verhuurders. Bent u verhuurder, dan is het verstandig om (eventueel opnieuw) met uw huurders in overleg te gaan. Als u blijft vasthouden aan de overeengekomen huurprijs en u uw huurder dwingt deze te betalen, loopt u het risico dat de rechter u veroordeelt een deel van de huur terug te betalen wegens onverschuldigde betaling.