FISCOTIP - 15.02.2021

Woning aan kind schenken of verkopen, fiscaal voordelig?

Ouders met veel vermogen kunnen hun vermogen deels aan hun kind overdragen door hun woning te schenken of te verkopen en weer terug te huren. Wat zijn hiervan de voor- en nadelen en waar moet u fiscaal gezien vooral op letten?

Vermogensoverheveling. Veel ouderen zijn spaarzaam opgevoed en zitten er nu vaak warmpjes bij. Ze zouden hun vermogen graag alvast deels overdragen aan hun kind(eren), maar liefst zonder de Belastingdienst te spekken. Het schenken of verkopen van de eigen woning kan daarbij een optie zijn. Waar moet u dan allemaal op letten?

Woning van kind terughuren

Huur minimaal 6% van leegwaarde. De woning schenken of verkopen, kent het nadeel dat de ouders op zoek moeten naar een nieuwe woning. Eenvoudiger is het na schenking of verkoop zelf in de woning te blijven door deze van het kind terug te huren. Daarbij moet u uitgaan van een huur van 6% van de leegwaarde, om in de toekomst erfbelasting te voorkomen.

Voorbeeld.Bij een woning van bijv. € 500.000 is dat dus € 30.000 huur, oftewel: € 2.500 per maand.

Ook stukje vermogensoverheveling. In de regel is dit meer dan een vergelijkbare huur en dus is dit een prima manier om via de huur ook in de toekomst een deel van het vermogen over te hevelen.

Woning schenken of verkopen

Waarde bewoond. Bij schenking of verkoop van de woning met recht om deze terug te huren, mag u uitgaan van de waarde in bewoonde staat. Afhankelijk van de hoogte van de huur (tabel art. 17a Uitv besl IB 2001) is deze lager dan de vrije verkoopwaarde. Tip.  Bovendien is de eventuele waardeaangroei van de woning onbelast.

Overdrachtsbelasting. Sinds 2021 is de overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper niet zelf woont, verhoogd naar 8%. Bij een verhuurde woning mag u ook uitgaan van de lagere tabelwaarde. Als uw kind zowel overdrachtsbelasting als schenkbelasting betaalt, wordt de overdrachtsbelasting verrekend met de schenkbelasting voor zover er sprake is van samenloop. Hierdoor betaalt uw kind minder schenkbelasting.

Voorbeeld.Genoemde woning van € 500.000 heeft volgens de tabel een waarde van 73% x € 500.000 = € 365.000. Hierover is, rekening houdend met de jaarlijkse vrijstelling van € 6.604 (2021), € 58.804 aan schenkbelasting verschuldigd. Van de betaalde overdrachtsbelasting van € 365.000 x 8% = € 29.200 wordt de overdrachtsbelasting van 8% over € 365.000 -/- € 6.604, oftewel: € 358.369 x 8% = € 28.672 hiermee verrekend. Per saldo betaalt uw kind dus € 58.804 + (€ 29.200 -/- € 28.672) = € 59.332. Bij overlijden betaalt uw kind dan echter geen erfbelasting meer over het bedrag van de dan nog resterende lening. Bij een restschuld van bijv. € 300.000 is dit € 42.868.

Verkoop. Bij verkoop van de woning aan het kind is er geen sprake van schenkbelasting. U kunt er dan ook voor kiezen de koopsom aan uw kind te lenen en door jaarlijks gebruik te maken van de schenkingsvrijstelling de lening via schenkingen fiscaal voordelig af te laten lossen.

Gevolgen na schenking of verkoop

Box 3. Uw kind betaalt na verkrijging van de woning hierover belasting in box 3. Omdat het een verhuurde woning betreft, mag dezelfde korting worden toegepast op de WOZ-waarde. De ontvangen huur is voor uw kind onbelast.

Eigenwoningforfait vervalt. Bij de ouders vervalt het eigenwoningforfait, ofwel de bijtelling vanwege de eigen woning. Eventuele hypotheekrente is ook niet meer aftrekbaar.

Door uw woning aan uw kind(eren) te schenken of te verkopen, kunt u al bij leven een deel van uw vermogen overhevelen. Door de verplichte huur van 6% geldt dit ook voor de toekomst. Bovendien is eventuele waardestijging van de woning onbelast. Omdat het om grote bedragen gaat, is het raadzaam u vooraf te laten adviseren.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01