WOZ-WAARDE - 15.03.2021

WOZ-waarde horecapand lager door coronacrisis?

Horecapand. De coronasteunmaatregelen zijn uiteraard welkom, maar zorgen bij u niet voor brood op de plank. U probeert dus al het mogelijke om uw lasten te drukken, zoals uw aanslagen OZB verlagen. Deze heeft u als het goed is pas ontvangen voor het nieuwe jaar of vallen binnenkort in de bus. Maar heeft de coronacrisis ook invloed op de WOZ-waarde van uw horecapand en zo ja, in welke mate? Wat vond de rechter hier onlangs van?

Kapitalisatiewaarde

De WOZ-waarde voor bedrijfspanden wordt vaak bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit omdat vaak recente verkoopcijfers voor vergelijkbare bedrijfspanden niet of onvoldoende aanwezig zijn. Aan de hand van de huur van uw pand of van een vergelijkbaar pand wordt via genoemde methode de vrije verkoopwaarde berekend, die gebruikt wordt voor de WOZ-waarde. Bij hantering van de methode houdt de gemeente rekening met alle factoren die op de huur van invloed zijn. Eén van deze factoren is het leegstandsrisico, want door een hoog risico daalt een pand in waarde, dus is de vraag gerechtvaardigd of ook de coronacrisis dit risico beïnvloedt en wat dit betekent voor de WOZ-waarde van uw horecapand.

Peildatum. In een zaak die onlangs voor het Hof Amsterdam werd uitgevochten, stelde een collega van u dat de WOZ-waarde van zijn horecapand voor het jaar 2017 te hoog was vastgesteld. Hij stelde onder meer dat bij de waardering onvoldoende rekening was gehouden met het leegstandsrisico, dat vanwege de coronacrisis fors was toegenomen. De vastgestelde waarde van € 970.000 wilde hij dan ook terugbrengen tot € 648.000. De rechter ging echter aan dit argument voorbij. Dit vanwege het feit dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde van uw pand gerekend wordt met een peildatum. Deze peildatum ligt in de regel één jaar voor het jaar waarvoor de WOZ-beschikking wordt vastgesteld. Voor dit jaar is de peildatum derhalve 1 januari 2020. De rechter ging ervan uit dat in de betreffende zaak de WOZ-waarde van het pand op 1 januari 2016 nog niet werd beïnvloed door het coronavirus. Dit stak namelijk pas begin vorig jaar in Nederland de kop op. De WOZ-waarde van het pand bleef dan ook gehandhaafd (ECLI:GHAMS:2021:277) .

Wat kunt u hiermee?

De coronacrisis heeft gegarandeerd invloed op de waarde van horecapanden. De vraag is of dit ook al bij de WOZ-waardebepaling voor dit jaar van invloed is. De peildatum hiervoor is namelijk 1 januari 2020, maar hiervan mag bij een bijzondere omstandigheid worden afgeweken. In dat geval geldt als peildatum 1 januari 2021. Tip.  Uit een studie in opdracht van de Waarderingskamer valt af te leiden dat de coronacrisis voor de meeste horeca inderdaad een bijzondere omstandigheid is en moet er dus al voor wat betreft uw WOZ-beschikking voor dit jaar met de waardedaling door de coronacrisis rekening worden gehouden.

Bezwaar en beroep? Is dit met betrekking tot uw horecapand niet gebeurd en is er sprake van een substantiële waardedaling, dan kunt in bezwaar en zo nodig in beroep gaan. Het zal even onderhandelen zijn wat de waardedaling met betrekking tot uw pand precies zal zijn, want dat is nog koffiedik kijken. Daarnaast kunt u bij betalingsmoeilijkheden ook contact opnemen met de gemeente en kijken of gespreid betalen, uitstel van betalen of zelfs kwijtschelding tot de mogelijkheden behoort.

Het model Bezwaar WOZ-waarde door corona vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 1.