WOZ - 22.03.2021

WOZ-waarde pand met dubbele bestemming

Ons hoogste rechtscollege de Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat de gemeente ervoor mag kiezen om een pand met een dubbele bestemming voor de WOZ te waarderen als woning. Waar moet u bij het controleren van de WOZ-waarde op letten?

Wat speelde er?

Kantoorpand met woonbestemming. Belanghebbende heeft in 2012 een kantoorpand in Amsterdam gekocht voor € 950.000. Het pand heeft volgens het bestemmingsplan een dubbele bestemming. In het pand mag gewoond worden, maar het mag ook worden gebruikt als kantoorpand. De eigenaar gebruikt dit pand als kantoor. In 2016 heeft hij het pand verkocht voor € 1.765.000.

WOZ-waarde. De gemeente heeft de WOZ-waarde 2016 bepaald op € 1.584.500. De eigenaar vindt dat de gemeente verplicht is om het pand te waarderen als kantoor, omdat het wordt gebruikt als kantoor. Kijkend naar de huurprijzen voor kantoren geeft dit volgens de eigenaar een WOZ-waarde van ‘slechts’ € 650.500.

Uitspraak Hoge Raad

Rekening houden met dubbele bestemming. De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:214) volgt het oordeel van het hof. Het hof is het met de heffingsambtenaar eens dat er ook gekeken moet worden naar de dubbele bestemming. Als het pand alleen maar als kantoor gewaardeerd mag worden, dan wordt er voorbijgegaan aan het feit dat een potentiële koper het pand ook kan gaan gebruiken als woning. Een vergelijking met huurprijzen van kantoorruimtes is dus niet voldoende. Er moet ook gekeken worden naar transactiecijfers van woonruimtes in Amsterdam.

Eigen verkoopcijfer maatgevend. De rechter oordeelt vervolgens dat een eigen verkoopcijfer maatgevend is voor de WOZ-waardering. In dit geval is het pand in 2016 verkocht voor € 1.765.000. Dit verkoopcijfer ligt voldoende dichtbij waardepeildatum en is daarom maatgevend.

Indexering. Wel moet er nog een indexering plaatsvinden van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum. De rechter oordeelt dat de heffingsambtenaar de indexering echter onvoldoende heeft onderbouwd en stelt de WOZ-waarde daarom zelf vast op € 1.400.000.

Wat kunnen we van deze uitspraak leren?

Bestemming raadplegen. Bij de waardering van vastgoed voor de WOZ moet er gekeken worden naar de bestemming van het pand. Deze kunt u raadplegen op https://www.ruimtelijkeplannen.nl

Bij een dubbele bestemming. Is er sprake van een dubbele bestemming, dan moet er gekeken worden aan welke bestemming een potentiële koper het meeste waarde hecht. Anders gezegd: een dubbele bestemming leidt in de regel tot een hogere verkoopprijs. De eigenaar kan immers met het pand meerdere kanten op.

Keuzevrijheid gemeente. Bij een dubbele bestemming is de heffingsambtenaar niet gebonden aan één waarderingsmethodiek. Hij mag het pand zowel (in dit geval) waarderen als woning en als kantoor. Vervolgens mag hij de hoogste waarde hanteren. Let op. Ook als hij ervoor heeft gekozen om het pand te waarderen als kantoor, dan mag hij de WOZ-waarde in bezwaar en beroep onderbouwen met woningprijzen.

Rond de waardepeildatum verkocht. Is het pand rond de waardepeildatum zelf verkocht, dan is dit verkoopcijfer maatgevend voor de WOZ-waarde. Indexering naar waardepeildatum moet dan nog wel plaatsvinden. Houd als stelregel aan dat een verkoopdatum van 21 maanden in ieder geval voldoende dichtbij waardepeildatum ligt.

Bij de waardering voor de WOZ moet er gekeken worden naar de bestemming van het pand. Deze kunt u raadplegen op https://www.ruimtelijkeplannen.nl Is er sprake van een dubbele bestemming, dan is het van belang aan welke bestemming een potentiële koper het meeste waarde hecht.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01