De waarde van de woning, WOZ of anders?

Waardering schenking Bij de erf- en schenkbelasting is de waarde van wat iemand verkrijgt het uitgangspunt. Hoofdregel is dat de waarde van een verkrijging de waarde in het economisch verkeer op het tijdstip van overlijden of van de schenking is. Daarnaast zijn er ook specifieke waarderingsregels voor bepaalde vermogensbestanddelen. Op 15 juni 2022 is er een nieuw beleidsbesluit (stcrt. 2022 16195) gepubliceerd over de waarderingsregels. Dit besluit kent een aantal interessante nieuwe onderdelen (7 en 8) die zien op de waardering van woningen.

Hoofdregel waardering woning Uitgangspunt voor de verkrijging van een woning is dat de waarde van deze woning de WOZ-waarde is (art. 21 lid 5 sw) . Het is echter niet altijd duidelijk of er een woning wordt verkregen.

Kwijtschelding koopsom

Bij verkoop van een woning tegen de waarde in het economisch verkeer (WEV) met kwijtschelding van een deel van de koopsom, is het de vraag wat het object van de schenking is: de woning of het bedrag van de kwijtschelding. In geval van een gedeeltelijke kwijtschelding heeft de Hoge Raad (ecli:nl:hr:2016:319) geoordeeld dat de kwijtschelding de schenking was. Bij een meer substantiële of volledige kwijtschelding was dat nog onduidelijk. Het besluit geeft hierover duidelijkheid. Als de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer van de WEV bedraagt, is het object van schenking de woning en niet de kwijtschelding. Als uitgangspunt voor de waardering geldt dan de WOZ-waarde. De kwijtschelding moet dan wel uiterlijk op de dag van de juridische levering plaatsvinden.

Verkoop tegen lagere waarde dan WEV

Ook bij verkoop van de woning tegen een te lage prijs is het de vraag wat het object van de schenking is. De staatssecretaris is hierover duidelijk. Aangezien een woning wordt overgedragen, moet voor de waardering van deze gift de WOZ-waarde als uitgangspunt worden genomen.

In twee voorbeelden licht de staatssecretaris dit cijfermatig toe.

• Voorbeeld 1: koopsom 290, WEV 300 en WOZ-waarde 280. De schenking is nihil (omdat de WOZ-waarde lager is dan de koopsom).
• Voorbeeld 2: koopsom 200, WEV 270 en WOZ-waarde 280. De schenking is 80 (280 minus 200).

Samenloop

Bij samenloop van de hiervoor genoemde situaties is er sprake van twee schenkingen. De verkoop van de woning voor een koopsom die lager is dan de WEV (schenking 1) gevolgd door (gedeeltelijke) kwijtschelding van de koopsom (schenking 2). Voor schenking 1 geldt de WOZ-waarde voor de waardering en voor schenking 2 geldt het bedrag van de kwijtschelding (zelfs als de verkoper 90% of meer van de WEV kwijtscheldt).

Legaat tegen inbreng

Een erflater kan in zijn testament hebben bepaald dat de legataris van een woning bijv. de WEV in de nalatenschap moet inbrengen. Dit wordt een legaat tegen inbreng genoemd. In het nieuwe onderdeel 8 gaat het besluit in op de waardering van een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde. Aanleiding hiervoor is het arrest (ecli:nl:hr:2015:3491) van de Hoge Raad uit 2015. Uit het besluit volgt dat zowel de inbrengverplichting van de legataris als het daartegenover staande vorderingsrecht van de erfgenamen is gerelateerd aan de waarde van de gelegateerde woning. Daarom geldt daarvoor de WOZ-waarde van de woning.

bz-advies

Bij de overdracht van een woning is het van belang stil te staan bij de verschillende waarderingen, de vormgeving van de schenking of het legaat en vooral welke waarde er bepalend is voor de heffing. Is bijv. de WOZ-waarde van de woning lager dan de WEV, dan is schenking van de woning voordelig. Is deze WOZ-waarde hoger dan de WEV, dan kan er beter een geldbedrag worden geschonken.