BELASTINGEN - 08.09.2022

Forse belastingstijging voor verhuurde woning vanaf 2023

Het zit de politiek kennelijk dwars dat verhuurders van een woning profiteren van de huidige krapte op de woningmarkt. Daarom stelt het kabinet een aantal fiscale maatregelen voor die deze verhuurders flink gaan raken in de portemonnee. De plannen zijn nog niet door het parlement aangenomen en dus nog niet definitief, maar zullen waarschijnlijk toch al vanaf 2023 worden ingevoerd.

Leegwaarderatio

Cruciaal in de voorstellen is een verhoging van de zogenaamde ‘leegwaarderatio’. Via de leegwaarderatio wordt er voor de waarde van een verhuurde woning rekening gehouden met de verhuurde staat. Logisch, want een verhuurde woning is meestal een stuk minder waard dan in onverhuurde staat. De leegwaarderatio is afhankelijk van de huuropbrengst. Hoe meer een woning opbrengt aan huur, hoe hoger de leegwaarderatio en hoe hoger de waarde. Deze waarde wordt afgeleid van de WOZ-waarde.

Situatie nu (2022) en straks (vanaf 2023).  De leegwaarderatio staat in de hiernavolgende tabel, tussen haakjes de voorgestelde percentages van het kabinet. Hierin is de jaarlijkse huuropbrengst uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde.

Uit de tabel volgt voor een woning met een WOZ-waarde van bijv. € 300.000 en een huuropbrengst van € 600 per maand een percentage aan huuropbrengst van € 7.200 / €300.000 = 2,4%. De leegwaarderatio is dan 56%, wat betekent dat de woning een fiscale waarde heeft van € 300.000 x 56% = € 168.000. Volgens de voorstellen wordt de leegwaarderatio voor deze woning in 2023 gesteld op 84%, waardoor de waarde stijgt naar € 300.000 x 84% = € 252.000.

Welke belastingen betreft het?

De leegwaarderatio wordt toegepast voor de bepaling van de waarde van een woning in box 3. Daarnaast wordt de leegwaarderatio gebruikt voor de schenk- en erfbelasting. In het hiervoor genoemde voorbeeld betekent dit dus dat voor de belastingheffing in box 3 de waarde van de woning met € 84.000 toeneemt. Ook als een dergelijke woning wordt geschonken of geërfd, moet er vanaf 2023 worden uitgegaan van een waarde die € 84.000 hoger ligt.

Wat scheelt dat nu? De nieuwe heffing in box 3 zal gebaseerd worden op de zogenaamde ‘spaarvariant’. Concreet betekent dit dat in het hiervoor genoemde voorbeeld over € 84.000 ongeveer 5,69% aan extra rendement verondersteld wordt, oftewel: €4.780. Hierover betaalt u in box 3 31% belasting, dus € 1.481 meer dan nu. Bij de erf- en schenkbelasting zijn de bedragen forser. Alleen al bij schenking of vererving tegen het laagste tarief, bijv. voor kinderen, wordt 10% x € 84.000 = € 8.400 meer belasting geheven.

Wat kunt u eraan doen?

Behalve schenken voor 2023 is er weinig aan de nieuwe heffing te doen. Wel kunt u natuurlijk altijd overwegen een verhuurde woning dan maar te verkopen, of indien mogelijk, de huur te verhogen, al kan dit ook tot een nog hogere leegwaarderatio leiden.