VERKOOP - 23.09.2022

Vragenlijst is geen garantieverklaring, maar een basis voor wat de koper mag verwachten

Waarom de vragenlijst?

Informeren. Het doel van de vragenlijst is om een potentiële koper te informeren over de staat van de woning en eventuele problemen die hij kan verwachten. Dit is onderdeel van de mededelingsplicht van de verkoper.

Voor meer informatie over het vragenformulier, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 9.

Onderzoeksplicht. Naast de mededelingsplicht van de verkoper, moet de koper zelf onderzoek doen naar eigenschappen van de woning waarover hij twijfelt of die voor hem uitzonderlijk van belang zijn. Als de koper bijv. waterschade ziet, is het aan hem vragen te stellen over eventuele lekkages en hiernaar onderzoek te (laten) verrichten.

Voor meer informatie over de onderzoeksplicht van de koper, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 9.

Controle. In veel gevallen wordt de vragenlijst door de verkopend makelaar niet gecontroleerd of besproken met de verkoper en wordt de inhoud daarvan voor waar aangenomen. De vragenlijst wordt vervolgens als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd, maar krijgt, als er na levering discussie ontstaat over gebreken, vaak pas de aandacht die de lijst eigenlijk al eerder had moeten krijgen. Wat is de status van de vragenlijst?

Uit de praktijk

Geen garantieverklaring. Hof Leeuwarden oordeelde al in 2010 (ECLI:NL:GHLEE:2010:BP1106) dat de vragenlijst geen garantieverklaring van de verkoper inhoudt. De vragenlijst dient uitsluitend om de koper te informeren over de staat van de woning. Dit betekent echter niet dat hetgeen in de vragenlijst staat opgenomen, puur informatief is en verder geen waarde heeft.

Zorgvuldig invullen. In een recente uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:752) werd namelijk geoordeeld dat de vragenlijst een rol speelt bij de uitleg van de koopovereenkomst en met name ten aanzien van hetgeen de koper mocht verwachten van de woning. Wat was het geval?

Isolatie niet gegarandeerd. In de vragenlijst stond de vraag of de woning was voorzien van vloer- en gevelisolatie. De verkoper had ingevuld dat de woning daar inderdaad van was voorzien. Na verkoop bleek dat hiervan echter geen sprake was en de koper sprak de verkoper hierop aan. De verkoper stelde dat de vragenlijst geen garantieverklaring was en dat hij de aanwezigheid van isolatie dus niet had gegarandeerd.

In tweede instantie

Hof: vragenlijst is niet zonder betekenis. Het hof was het niet met de verkoper eens. Het hof oordeelde weliswaar dat de vragenlijst inderdaad geen garantieverklaring behelsde, maar oordeelde ook dat de vragenlijst niet betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst, met name ten aanzien van de verwachtingen die de koper mocht hebben.

Bij twijfel: meedelen. Als de verkoper niet zeker wist of de woning (helemaal) was geïsoleerd, had hij deze twijfel met de koper moeten delen en geen ‘ja’ moeten aanvinken op de vragenlijst.