Overbouw is inbreuk op eigendomsrecht en moet worden afgebroken

Muur in plaats van coniferen

Geert heeft een coniferenhaag verwijderd tussen zijn perceel en dat van buurman Henk en een muur gebouwd van drie meter hoog en drie meter diep. De muur is onderdeel van een overkapping van zijn terras. Volgens de gemeente mag dit bouwwerk vergunningsvrij worden opgericht.

Niet op eigen grond

Henk vindt de muur veel te hoog. Als hij het Kadaster de muur laat opmeten, blijkt dat deze grotendeels op zijn grond staat. Dat is een inbreuk op zijn eigendomsrecht. Daarom eist hij dat de muur wordt verwijderd.

Van alles op de hoogte? Geert vindt dat hij onnodig op kosten wordt gejaagd. Volgens hem was Henk het eens met de positie van de muur. De steensoort en de hoogte zijn van tevoren aan hem meegedeeld. Ook wist hij dat de muur nodig is voor de overkapping. Dat alles betwist Henk.

Geen toestemming voor overbouw. Of Henk akkoord was met de hoogte en de steensoort van de muur, is volgens de rechter niet van belang. Pas na opmeting door het Kadaster blijkt dat deze zich niet op de plek van de coniferen bevindt, maar bijna geheel op de grond van Henk. Uit niets blijkt dat Henk ermee heeft ingestemd dat de muur grotendeels op zijn grond zou worden gebouwd en dat hij daarmee zijn eigendomsrecht zou prijsgeven. Een enkele mededeling van Geert over de steensoort en de hoogte van de muur is daarvoor onvoldoende. Henk hoefde zo niet te verwachten dat de muur op zijn grond zou komen te staan.

Inbreuk op eigendomsrecht

Uit de opmeting van het Kadaster blijkt dat de muur bijna 14 centimeter op de grond van Henk staat. Het bouwen van de muur is daarom een onrechtmatige inbreuk op het eigendomsrecht van Henk. Hij heeft recht op opheffing van deze onrechtmatige toestand. Dat is slechts anders als Henk misbruik zou maken van zijn bevoegdheid. Dat is het geval als zijn belang tot uitoefening van zijn eigendomsrecht in geen verhouding staat tot het belang van Geert als hij de muur en de overkapping zou moeten afbreken (art. 3:13 BW) .

Onredelijk benadeeld. Volgens Geert is het technisch gezien niet mogelijk om alleen de muur af te breken. De kosten voor afbraak en herbouw van de muur en de overkapping zouden ruim boven de € 5.600 uitkomen. Zou hij alles moeten afbreken en herbouwen, dan zou hij op onredelijke wijze in zijn belang worden benadeeld.

Hoe oordeelt de rechter?

Volgens de rechter (ECLI:NL:GHSHE:2022:3441) weegt de inbreuk op het eigendomsrecht van Henk zwaarder dan de kosten die Geert moet maken om deze onrechtmatigheid op te heffen. Daarbij had Geert zich deze kosten kunnen besparen als hij voorafgaand aan de bouw het Kadaster had ingeschakeld om de boel op te meten. Dat hij dit niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico. Geert moet de muur van de overkapping afbreken en van de grond van Henk verwijderen. Ook moet hij € 3.740 aan proceskosten betalen. Al met al een dure overkapping!