VERGUNNINGEN - 12.01.2023

Aannemer aansprakelijk voor bouwen zonder vergunning?

Een aannemer moet zorgen voor de aanvraag van de omgevingsvergunning. Maar wat als na een eerdere foutieve mededeling van de gemeente achteraf blijkt dat er toch een vergunning nodig is? Bij wie ligt dan het risico?

Overeenkomst voor verbouwing

Woningeigenaar Aad heeft met aannemer Hein een overeenkomst gesloten voor de verbouwing van zijn woning, waaronder de bouw van een overkapping. De Consumentenvoorwaarden Verbouwingen (COVO 2010) zijn van toepassing. Daarin staat dat de aannemer de bouwvergunning aanvraagt (art. 5 lid 4 COVO 2010).

Geen vergunning nodig. Hein heeft bij de gemeente geïnformeerd en er is hem gezegd dat er geen vergunning vereist is. Er wordt dan ook geen omgevingsvergunning aangevraagd. Voor de zekerheid checkt Aad dit bij de gemeente.

Niet gelegaliseerd, dus afbreken. Nadat het werk is afgerond, blijkt er toch een vergunning nodig te zijn. Omdat de bouw niet door de gemeente wordt gelegaliseerd, moet de overkapping worden verwijderd. De schade bedraagt € 19.976. Voor dat bedrag wordt Hein aansprakelijk gesteld.

Had de aannemer meer moeten doen?

In gebreke gebleven? Volgens de algemene voorwaarden moet Hein zorgen voor een omgevingsvergunning. Daarmee is hij in gebreke gebleven. Ook heeft hij niet voldaan aan zijn waarschuwingsplicht (art. 7:754 BW) . Hij had op tijd moeten waarschuwen dat er een vergunning is vereist.

Dwaling? Ten slotte is er volgens Aad sprake van dwaling (art. 6:228 lid 1 sub a BW) . De overeenkomst is tot stand gekomen door een onjuiste mededeling van Hein. Anders zou er geen overeenkomst zijn gesloten.

Voor meer informatie over dwaling, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 1.

Voorwaarden opzijgezet. Van de gemeente heeft Hein de (achteraf foutieve!) mededeling ontvangen dat er geen vergunning nodig is. Dit staat uitdrukkelijk vermeld in de definitieve offerte. Deze offerte is door Aad ‘voor akkoord’ getekend en dus ook op dit punt door hem aanvaard. Daardoor is onderdeel van de overeenkomst geworden dat een vergunning niet hoeft te worden aangevraagd. De bepaling in de voorwaarden is daardoor opzijgezet. Aad heeft daarmee het risico genomen als achteraf zou blijken dat er toch een vergunning vereist is. Het is onjuist om achteraf met een beroep op de algemene voorwaarden dat risico alsnog bij Hein te leggen.

Waarschuwingsplicht niet voor bedoeld. De waarschuwingsplicht, zoals bepaald in de wet, ziet alleen op onjuistheden in de opdracht of op gebreken van materialen of in bouwtekeningen. Het niet-aanvragen van een omgevingsvergunning valt daar niet onder. Van schending van de waarschuwingsplicht is geen sprake.

Wat heeft de Hoge Raad nu beslist?

Aannemer niet aansprakelijk. Dat de overeenkomst tot stand is gekomen door dwaling, gaat er bij de Hoge Raad niet in. Hein heeft weliswaar de foutieve mededeling verstrekt dat een vergunning niet nodig is, maar Aad is dat daarna bij de gemeente gaan checken waarbij is bevestigd dat er geen vergunning vereist is. Blijkbaar hechtte Aad weinig waarde aan de mededeling van Hein en des te meer aan de mededeling van de gemeente. Het is dan moeilijk vol te houden dat de overeenkomst louter en alleen tot stand is gekomen door een onjuiste mededeling van Hein. De Hoge Raad beslist dat Hein niet aansprakelijk is (ECLI:NL:HR:2022:1730) .

Als na een foutieve mededeling achteraf blijkt dat er toch een omgevingsvergunning nodig is, ligt het risico bij de opdrachtgever als duidelijk in de offerte staat vermeld dat er geen vergunning wordt aangevraagd. Van dwaling is geen sprake.


Uw volgende stap


Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01