BOUWCONTRACT - 12.01.2023

Aannemer moet waarschuwen bij budgetoverschrijding

Een opdrachtgever beëindigt de overeenkomst met een aannemer vanwege overschrijding van het budget. Volgens de aannemer was de budgetoverschrijding voorzienbaar. De opdrachtgever vindt dat de aannemer had moeten waarschuwen.

Bouwteamovereenkomst

Veel te ver boven budget. Een opdrachtgever sluit met de aannemer een bouwteamovereenkomst. Zij zijn voornemens om in principe een aannemingsovereenkomst te sluiten. De aannemer begroot de werkzaamheden waar de overeenkomst over gaat op ruim € 560.000, terwijl het budget van de opdrachtgever € 200.000 was.

Aannemer had moeten waarschuwen. Volgens de kantonrechter (ECLI:NL:RBLIM:2021:3558) en het hof (ECLI:NL:GHSHE:2022:3536) mocht de opdrachtgever de overeenkomst beëindigen, omdat de aannemer is tekortgeschoten in zijn waarschuwingsplicht. De aannemer stelt tevergeefs dat de budgetoverschrijding voorzienbaar was.

Wat speelde er?

Verbouwing. Na de bouwteamovereenkomst worden er tekeningen en wensen uitgewisseld. In de overeenkomst staat dat de opdrachtgever van plan is de opdracht te verstrekken aan de aannemer als ze het eens worden over de prijs en er een voor de opdrachtgever aanvaardbaar bestek met tekeningen, etc. ligt. De aannemer laat de opdrachtgever weten dat de calculatie en de tekeningen gereed zijn, maar dat er € 560.000 wordt begroot, terwijl het budget € 200.000 was.

Beëindiging overeenkomst. De opdrachtgever probeert tevergeefs met de aannemer tot een oplossing te komen en besluit dan om geen aannemingsovereenkomst aan te gaan. De aannemer eist een contractuele vergoeding en een vergoeding voor de gederfde winst. De opdrachtgever vordert op zijn beurt een schadevergoeding van de aannemer wegens het niet (deugdelijk) nakomen van de bouwteamovereenkomst.

Kantonrechter wijst vordering aannemer af. De kantonrechter wijst de vordering van de aannemer af, omdat hij niet had gewaarschuwd dat het budget werd overschreden. De vordering van de opdrachtgever wordt wel toegewezen. De aannemer gaat hiertegen in beroep.

Beoordeling door het Hof

Budget opdrachtgever vooraf bekend. De aannemer ontkent dat hij moest begrijpen dat de opdrachtgever maximaal € 200.000 wilde uitgeven en dat hij had moeten waarschuwen voor een budgetoverschrijding. Het staat echter vast dat de opdrachtgever voor het sluiten van de bouwteamovereenkomst heeft gemeld een budget van € 200.000 te hebben. De aannemer had hieruit moeten begrijpen dat dit het maximale budget is.

Waarschuwingsplicht. De bouwteamovereenkomst bepaalt dat de aannemer zijn specifieke ervaring en deskundigheid inzake de uitvoering van bouwwerken en de daaraan verbonden kosten ter beschikking stelt om een aanvaardbaar ontwerp tot stand te laten komen. Het hof beslist dat hieruit een waarschuwingsplicht voortvloeit indien de plannen veel duurder dreigen te worden.

Nieuwe overeenkomst niet verplicht. Het verweer van de aannemer dat het voor de opdrachtgever duidelijk moest zijn dat de plannen duurder zouden uitvallen, faalt. Het hof benadrukt dat de aannemer juist (mede) is ingeschakeld vanwege zijn specifieke deskundigheid op het gebied van kosten van verbouwingen. De verplichting van de opdrachtgever om ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ een aannemingsovereenkomst aan te gaan, gaat volgens het hof niet zo ver dat hij na ontvangst van de begroting gehouden was een aannemingsovereenkomst te sluiten. Het beroep van de aannemer wordt dan ook afgewezen.

Als een aannemer wordt ingeschakeld via een bouwteamovereenkomst, moet de aannemer waarschuwen voor dreigende budgetoverschrijdingen. Doet hij dit niet, dan kan de opdrachtgever de overeenkomst beëindigen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01