LOKALE HEFFINGEN - 21.02.2023

Check uw gemeentelijke heffingen, zoals de OZB

Na jarenlange stijgingen, daalt de gemiddelde prijs van een woning weer. Toch kunt u binnenkort een fors hogere WOZ-waarde verwachten. Het is wel van belang goed na te gaan of deze klopt, want dat is lang niet altijd het geval. Dat geldt overigens niet alleen voor WOZ-waarden, zo blijkt. Ook bij andere gemeentelijke heffingen slaan gemeenten de plank regelmatig mis, zo bleek onlangs nog uit een uitspraak inzake de afvalstoffenheffing.

Peildatum 1 januari 2022

Als binnenkort de WOZ-waarde van uw woning of bedrijfspand in de bus valt, moet u zich realiseren dat voor de meeste panden de peildatum 1 januari 2022 is. De recente prijsdalingen zult u dus nog niet terugzien in de WOZ-waarde. Sterker nog, de gemiddelde waardestijging van woningen was op 1 januari 2022 maar liefst 8,6%. Bovendien zijn er grote verschillen. Zo steeg de waarde bijv. in Amsterdam met maar 2,1%, terwijl de stijging in Lelystad 14% bedroeg.

Waardedrukkende aspecten. Een volgend punt om rekening mee te houden, zijn waardedrukkende aspecten. Een gemeente taxeert binnen een gemeente nu eenmaal niet ieder pand. Meestal worden slechts enkele panden getaxeerd en wordt de waarde van vergelijkbare panden hiervan afgeleid. Ook maakt men gebruik van recente verkoopprijzen van vergelijkbare panden. Let op.  Hierbij wordt er in de regel geen rekening gehouden met de waardedrukkende aspecten van een pand. Deze kunnen specifiek voor uw pand gelden of samenhangen met de omgeving.

Specifieke waardedrukkende aspecten. Bij specifieke waardedrukkende aspecten met betrekking tot uw pand moet u bijv. denken aan achterstallig onderhoud, vochtoverlast of betonrot. Zijn er specifieke waardedrukkende aspecten met betrekking tot uw pand aanwezig, dan levert dit een lagere WOZ-waarde op. Is uw pand vergeleken met een gemiddeld en vergelijkbaar pand, dan moet de waarde van uw pand dus ook lager uitvallen. Zo niet, dan is dit een reden om bezwaar te maken. Zo werd onlangs een pand zo’n € 40.000 lager gewaardeerd, omdat de gemeente geen rekening had gehouden met het feit dat in het pand verplicht een winkel moest worden geëxploiteerd (ECLI:NL:RBAMS:2021:4742) .

Omgevingsaspecten. Ook omgevingsaspecten kunnen de waarde van een pand beïnvloeden, zowel positief als negatief. Bekende voorbeelden zijn geluid- en stankoverlast, maar in de rechtspraak komen we talloze voorbeelden van overlast tegen die een waardedrukkend effect kunnen hebben. Zo werd onlangs de waarde van een woning verlaagd ven € 267.000 naar € 100.000, vanwege extreme geluidsoverlast van een kinderdagcentrum voor kinderen met een verstandelijke beperking of ontwikkelingsachterstand (ECLI:NL:GHARL:2022:5841) . Tip.  Heeft ook uw pand last van dergelijke omgevingsaspecten en is hiermee onvoldoende rekening gehouden bij de waardevaststelling, dan is ook dit een grond om bezwaar aan te tekenen.

Woningen vergelijken

Het is overigens vrij eenvoudig de WOZ-waarde van uw woning te vergelijken met soortgelijke woningen. Op de website https://wozwaardeloket.nl kunt u door het ingeven van een adres de WOZ-waarde van een pand achterhalen. Het is dus vrij eenvoudig de waarde van een vergelijkbaar pand naast dat van het uwe te leggen, om na te gaan of ook de WOZ-waarden onderling niet te veel verschillen. Uiteraard moet u daarbij zo goed mogelijk rekening houden met alle bekende aspecten, zoals bouwjaar, oppervlakte, onderhoud en ligging. Overigens moet de gemeente ook aangeven met welke panden het uwe vergeleken is bij de totstandkoming van uw WOZ-waarde. Kijk dus of deze panden wel vergelijkbaar zijn of dat bijv. het bouwjaar totaal verschillend is.

Doorwerking WOZ-waarde! Een foute waardering heeft niet altijd een enorm effect op de OZB-aanslag. Houd echter in uw achterhoofd dat een te hoge WOZ-waarde doorwerkt in tal van heffingen, zoals het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Houd ook voor ogen dat een te hoge WOZ-waarde de komende jaren doorwerkt en het u dus extra belasting kost zolang u in uw woning blijft wonen of in uw bedrijfspand actief blijft. Tip.  Vergelijk de WOZ-waarde van uw pand altijd met soortgelijke panden en kijk of er voldoende rekening is gehouden met waardedrukkende aspecten. Ga in bezwaar als dit niet of onvoldoende is gebeurd.

Afvalstoffenheffing

Dat u ook andere gemeentelijke heffingen goed in de gaten moet blijven houden, bleek onlangs voor de rechter in Noord-Holland. In de betreffende zaak was aan een mevrouw een aanslag afvalstoffenheffing opgelegd voor een meerpersoonshuishouden. De vrouw woonde namelijk op de peildatum van 1 januari samen met haar zoon in het pand, maar deze verhuisde kort na de peildatum. De gemeente gaf aan dat er met één peildatum gewerkt werd en dat er voor de afvalstoffenheffing geen rekening werd gehouden met wijzigingen in de gezinssamenstelling na 1 januari. Voor de rechter werd echter niet duidelijk waarom dit belang zwaarder moest wegen dan het financiële belang van de belastingplichtige. Zeker niet toen duidelijk werd dat er in de gemeentelijke verordening wel rekening wordt gehouden met tussentijdse verhuizing. De aanslag werd dan ook verminderd naar het tarief van een eenpersoonshuishouden (ECLI:NL:RBNHO:2022:9945) .

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 13, nr. 6 vindt u een model Bezwaarschrift.