BOUWRECHT - 20.03.2023

Aannemer aansprakelijk voor schade door zetting

De aannemer garandeert dat de bouw wordt uitgevoerd naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Ook moet hij bouwen conform de technische omschrijving. Wat als dat leidt tot een gebrek in het werk? Bij wie ligt dan het risico?

Garantienormen. Aannemer Jan heeft met Aad een overeenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Daarop zijn de algemene voorwaarden Woningborg 2015 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert de aannemer dat de bouw voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit 2012.

Zetting van de grond: berging verzakt

Na oplevering constateert Aad een aanzienlijke zetting van de grond van ongeveer 30 cm. Voor de woning maakt dat niets uit, want deze is op palen gefundeerd. Maar dat geldt niet voor de houten berging in de tuin. De berging volgt daardoor de zetting van de grond. Deze komt lager te liggen en is scheef gezakt. Na klachten van Aad heeft aannemer Jan twee keer de berging opgetakeld en de ondergrond ter plekke aangevuld, maar helaas zonder resultaat.

Ophoging van de grond. Als de gemeente aankondigt dat de bestrating van de aangrenzende openbare weg wordt opgehoogd, moet ook de grond in de tuin van Aad worden opgehoogd, anders ontstaat er een te groot niveauverschil met de openbare weg. Maar door ophoging van de grond kunnen de deuren van de berging niet meer opendraaien en zal er regenwater in de berging lopen. Daarom eist Aad dat de berging alsnog op palen wordt gefundeerd.

Aansprakelijkheid afgewezen

Aannemer Jan weigert in actie te komen. In de technische omschrijving is aangegeven dat er onder de berging geen funderingspalen worden aangebracht. Daartoe is hij dus niet verplicht. Ook stelt hij dat er geen sprake is van een verborgen gebrek, want de zetting van de grond en de verzakking van de berging is duidelijk waarneembaar. Daarbij is de termijn van twee jaar om een vordering in te stellen wegens een gebrek inmiddels ruimschoots verlopen (art. 7:761 lid 1 BW) . Ten slotte stelt Jan dat de zetting van de grond het gevolg is van een droge zomer.

Niet op de bouwtekening, geen verschil. Helaas voor Jan (en gelukkig voor Aad!) denkt de bouwrechter (Raad van Arbitrage Amsterdam) daar anders over. Dat er in de technische omschrijving geen paalfundering onder de berging is aangegeven, maakt geen verschil. Als leek hoefde Aad daaruit niet af te leiden dat het risico op zetting daardoor bij hem zou komen te liggen. Daarbij heeft Jan de garantie afgegeven dat het werk zou worden uitgevoerd volgens de eisen van goed en deugdelijk werk. Daar is hier geen sprake van.

Hoe oordeelt de bouwrechter?

Dat het niet gaat om een verborgen gebrek omdat de zetting van de grond en de verzakking van de berging goed waarneembaar zijn, is volgens de rechter onjuist. Het gaat om de situatie bij oplevering van het werk. Toen was er nog niets te zien. Ook is de termijn van twee jaar om een vordering in te stellen niet verstreken. Aad heeft al eerder een klacht ingediend bij Jan. De vervaltermijn voor het gebrek is opnieuw gaan lopen nadat Jan het laatste herstelwerk heeft verricht. Ten slotte is er geen enkel bewijs dat er sprake is van extreme droogte die leidt tot uitzonderlijke zetting van de grond. De Raad van Arbitrage Amsterdam (nr. 82216) oordeelt dat Jan aansprakelijk is voor het gebrek. Hij krijgt drie maanden de tijd om onder de berging alsnog een paalfundering te realiseren.

Voor meer informatie over verjaring en verval van recht, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 3.

Zorg dat steeds wordt bewaakt of het werk voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Zo niet, pas dan het bouwplan aan. Is de wijziging noodzakelijk, dan kunnen de kosten bij de opdrachtgever in rekening worden gebracht. Bespreek dit wel tijdig!

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01