APPARTEMENTSRECHTEN - 26.04.2023

Als de appartementskoper een intentieverklaring nodig heeft

Een van de twee leden van de VvE heeft een potentiële koper gevonden voor zijn appartement. De aspirant-koper heeft een intentieverklaring van het andere lid nodig om de financiering rond te krijgen, maar deze weigert. Wat dan?

Onderhoudsfonds

Voor het gemeenschappelijke deel. In elk appartementsgebouw zijn gemeenschappelijke delen. Denk aan de entreehal, het trappenhuis, maar ook de gevel of het dak. Deze gemeenschappelijke onderdelen moeten worden onderhouden en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het appartementencomplex moet daarvoor jaarlijks reserveren, bij voorkeur in een onderhoudsfonds. Het geld daarvan wordt gestort op een aparte bankrekening van de VvE. De hoogte van de reservering wordt bepaald aan de hand van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), maar bedraagt ten minste 0,5% van de herbouwwaarde. Op basis van het MJOP weet de VvE hoeveel geld deze jaarlijks moet inleggen om het onderhoud te kunnen betalen.

Voor meer informatie over  het onderhoudsfonds, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 4.

Verplicht tenzij ... Het vormen van een onderhoudsfonds is niet verplicht als 80% van de eigenaren daarmee akkoord gaat. Wel moeten zij dan de kosten voor onderhoud direct kunnen betalen als er onderhoud wordt gepleegd.

Hoofdelijke aansprakelijkheid

Als er een tekort is. Als er (groot) onderhoud moet worden gedaan en er zit niet genoeg geld in het onderhoudsfonds om dat te betalen, zijn degenen die eigenaar waren op het moment dat de schuld ontstaat, in privé aansprakelijk. Dat kan behoorlijk in de papieren lopen, waarbij er een hoop gedoe kan ontstaan. Daarom is het verstandig dat appartementseigenaren zorgen dat er altijd een reserve is.

Mededelingsplicht verkoper

Als er forse kosten aan zitten te komen voor groot onderhoud en een eigenaar wil zijn appartement verkopen, dan is deze verplicht om de potentiële koper te informeren over dat aankomende onderhoud. Hij kan dan niet volstaan met een simpele verwijzing naar de VvE. De verkoper heeft dan dus een actieve informatieplicht naar de koper en kan er niet van uitgaan dat de potentiële koper dan maar onderzoek had moeten doen naar de actuele stand van de beperkte onderhoudsreserve.

Slapende VvE

Er zijn VvE’s waarbij niet of nauwelijks overleg plaatsvindt tussen de eigenaren/bewoners van het complex, de zogenaamde ‘slapende VvE’s’. Deze VvE’s kennen geen officiële jaarlijkse vergadering, vaak ontbreekt er een gemeenschappelijke opstalverzekering, is er sprake van matig onderhoud, is er geen meerjarenonderhoudsplan, etc. Ook wordt er niet maandelijks geld in de onderhoudspot gestort door de leden, maar wordt er geld gevraagd op het moment dat er uitgaven voor het gemeenschappelijk deel moeten worden gedaan.

Verkoop appartement zonder fonds

Als er sprake is van een slapende VvE met geen of slechts een klein onderhoudsfonds en een appartementseigenaar wil zijn appartement verkopen, dan kan dat een belemmering vormen voor de verkoper en de koper. De verkoper weet immers dat een onvoldoende gevuld onderhoudsfonds de prijs van zijn appartement kan drukken. Een koper zal niet voor verrassingen willen komen te staan doordat hij na de koop geconfronteerd wordt met een hoge nota voor bijv. het groot onderhoud, omdat er te weinig geld in het onderhoudsfonds zit.

Hypotheek. Een koper zal meestal een hypotheek nodig hebben om de koop te financieren en dan wil de bank ook geen verrassingen. De bank vraagt dan naar de stand van het onderhoudsfonds en het meerjarenonderhoudsplan. Is het onderhoudsfonds voldoende gevuld en ligt er een realistisch meerjarenonderhoudsplan, dan is dat voor de financiering geen probleem. Let op.  Is er geen meerjarenonderhoudsplan, dan zal de bank in ieder geval verlangen dat er een door de andere leden van de VvE ondertekende intentieverklaring komt, waarin zij kenbaar maken de intentie te hebben een meerjarenonderhoudsplan vast te stellen en daarvoor een voorziening te vormen. Wordt deze intentieverklaring niet ondertekend door de andere eigenaren, dan kan dat voor de bank reden zijn om de financiering te weigeren.

Intentieverklaring bindend?

Geen garantie. Voor de verkopende appartementseigenaar is het dus van belang dat de eigenaren van de andere appartementen de intentieverklaring ondertekenen. Allereerst is het van belang om bij de andere eigenaren te benadrukken dat deze intentieverklaring hen niet bindt, zeker niet als deze wordt toegezonden met de boodschap dat deze alleen bedoeld is om financiering voor de aankoop van het appartement te verkrijgen en er verklaard wordt dat de koper ook geen behoefte heeft om over te gaan tot het vormen van een onderhoudsfonds. Alles blijft dan bij het oude, maar door de intentieverklaring kan dan wel de koop rond komen.

Als een mede-eigenaar weigert. Maar wat nu als een van de eigenaren weigert de intentieverklaring te tekenen? Denk aan twee eigenaren van twee appartementen in een gesplitste woning, waarvan een van de eigenaren weigert de intentieverklaring af te geven. Tip.  Geef aan dat de verkoper de vorming van een onderhoudsfonds zo nodig via de kantonrechter kan afdwingen. De kantonrechter kan bij kleine VvE’s namelijk vervangende toestemming geven als de stemmen bij een kleine VvE staken. Zeker als de verkoper en de potentiële koper verklaren ook geen behoefte te hebben aan de vorming van een onderhoudsfonds, kan dat voldoende zijn om de weigerende eigenaar over de streep te trekken en de intentieverklaring wel te tekenen.

Bevestig dat de intentieverklaring alleen bedoeld is voor het verkrijgen van financiering door de koper, zeker als ook de potentiële koper geen behoefte heeft om een onderhoudsfonds te vormen. Blijft een eigenaar weigeren de intentieverklaring te tekenen, dreig dan zo nodig naar de kantonrechter te gaan voor vervangende toestemming.


Uw volgende stap


Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01