IN DE KIJKER - 26.04.2023

Wat als bij een bouwplan de perceelsgrenzen afwijken van de verkooptekening: aannemer dan niet aansprakelijk?

Bij een bouwplan kunnen de grenzen van een perceel afwijken van de verkooptekening. Hoe kan een aannemer aansprakelijkheid voorkomen? Wat moet daarvoor zowel in de overeenkomst als op de verkooptekening worden vermeld?

Wat speelde hierover in de praktijk?

Nieuwbouwwoning. Aannemer Henk heeft met Kees een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor een eengezinswoning. De woning maakt deel uit van een bouwplan.

Akte met aangehechte tekening. Aan de akte waarbij het perceel bouwgrond aan Kees wordt overgedragen, wordt een verkooptekening gehecht. De tekening is onderdeel van de akte en wordt ‘voor akkoord’ getekend. In de verkooptekening zijn de verschillende percelen van het bouwplan ingetekend en zijn de voorlopige grenzen bepaald. Op basis van deze tekening heeft het perceel van Kees een oppervlakte van 2,35 aren. In artikel 3 van de overeenkomst staat dat er aan de maatvoering op de tekening geen rechten kunnen worden ontleend.

Te klein en anders van vorm. Nadat de bouw zonder problemen is opgeleverd, ontvangt Henk een aangetekende brief waarin Kees een schadevergoeding vraagt van € 3.719. Het perceel dat hij uiteindelijk heeft gekregen, blijkt 4,6 m2 kleiner te zijn dan in de leveringsakte staat vermeld. Daarbij heeft het perceel ook een andere vorm. Volgens de tekening zou de grens aan de achterzijde schuin weglopen. Maar het pad tussen zijn perceel en dat van de achterburen is rechtdoor aangelegd. Daardoor mist hij een driehoekig stukje tuin.

Alleen akkoord met schadevergoeding

Henk geeft toe dat de vorm van de tuin anders is dan op de verkooptekening staat aangegeven en dat deze vorm niet is overeengekomen. Hij biedt aan om het pad aan de achterzijde te verplaatsen, zodat de overeengekomen vorm wordt gerealiseerd. Daar gaat Kees niet mee akkoord. Hij heeft zijn tuin al volledig aangelegd met een terras en een veranda. Om dat te slopen, is te ingrijpend. Kees neemt hij alleen genoegen met een schadevergoeding.

Hoe oordeelt de rechter hierover?

Afwijkende grootte is geen probleem. Gelukkig voor Henk denkt de rechter daar anders over. In de overeenkomst staat duidelijk dat een afwijkende maat of grootte van het perceel geen recht geeft op enige vergoeding. Dat het perceel 4,6 m2  meter kleiner is dan gedacht, kan Henk niet worden aangerekend.

Niets over gezegd. Het klopt dat het perceel van Kees een andere vorm heeft, omdat de achterzijde recht is in plaats van schuin wegloopt. Dat komt door de wijze waarop het pad achter het perceel is gerealiseerd. Het staat vast dat dit pad al ten tijde van de oplevering door Henk was aangelegd. Dat moet Kees toen hebben gezien, maar blijkbaar was dat voor hem toen geen probleem, want hij heeft daar niet tegen gereclameerd. Daaruit leidt de rechter af dat Kees toen met de afwijkende vorm heeft ingestemd.

Voorlopige kadastrale grens. Ook staat op de verkooptekening vermeld dat de grens van het perceel is ingetekend als voorlopige kadastrale grens. De exacte totale oppervlakte van het perceel en de definitieve grens zijn op dat moment nog niet bekend. Daar heeft een koper rekening mee te houden. De eis van Kees tot schadevergoeding wordt door de rechter (Raad van Arbitrage Amsterdam, 15 december 2022, nr. 82220) afgewezen.

In de overeenkomst kan worden bepaald dat de koper aan een afwijkende maatvoering geen rechten kan ontlenen. Op de verkooptekening kan duidelijk worden aangegeven dat het gaat om voorlopige kadastrale grenzen. Is het perceel kleiner of heeft het een andere vorm dan gedacht, dan is de aannemer niet aansprakelijk.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01