INKOMSTENBELASTING - 15.05.2023

Tijdelijk verhuurde aanbouw woning belast in box 1

In de praktijk is er vaak onduidelijkheid over de belastingheffing bij de (tijdelijke) verhuur van (een deel van) de eigen woning. In een recente uitspraak werd geoordeeld dat de verhuuropbrengst is belast in box 1. Hoe zit dat precies?

Wat zegt de wet over tijdelijke verhuur?

Eigen woning. Als een eigen woning (of een deel daarvan) voor korte tijd wordt verhuurd, blijft deze woning fiscaal toch een eigen woning. De inkomsten zijn belast met inkomstenbelasting. Hierbij zijn de volgende posten relevant:

  • het eigenwoningforfait;
  • de aftrekbare rente en financieringskosten;
  • betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming.

Opbrengst minus kosten. In de aangifte inkomstenbelasting moet het totaalbedrag aan huurinkomsten worden ingevuld, minus de aftrekbare kosten. 70% van dit bedrag geldt als inkomsten uit tijdelijke verhuur en verhoogt het eigenwoningforfait. Aftrekbare kosten zijn onder andere:

  1. gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder;
  2. bijkomende diensten, zoals schoonmaken;
  3. advertenties en provisie.

Let op. Onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten zijn niet aftrekbaar van de huur.

Voor meer informatie over de tijdelijke verhuur van de eigen woning, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 5.

Uit de praktijk: verhuur gastenverblijf

Verhuur via Airbnb. Jan en zijn partner hebben een eigen woning die zij in 2016 uitbreiden met een aanbouw met rechtstreekse toegang tot de woning en een gastenverblijf. Het gastenverblijf bestaat uit een kamer met een keukenblok en een toilet/doucheruimte. Jan verhuurt het gastenverblijf via Airbnb aan toeristen. Daarvoor ontvangt hij in 2018 € 2.647,25 aan huurinkomsten. De kosten bedragen € 774.

Standpunt Belastingdienst. Volgens de inspecteur is de regeling voor tijdelijke verhuur van de eigen woning van toepassing. Dit betekent dat 70% van de voordelen uit de verhuur van het gastenverblijf minus de kosten ad € 774 tot het inkomen uit eigen woning horen.

Geen onderdeel van de woning. Volgens Jan is de aanbouw geen onderdeel van de eigen woning, maar staat deze op zichzelf. Dit zou dan een bezitting in box 3 zijn. Bovendien is volgens Jan de verhuur niet tijdelijk. De afzonderlijke verhuurperiodes mogen dan kort zijn, het gastenverblijf is permanent voor verhuur beschikbaar.

Wat oordeelt de rechter?

Onderdeel eigen woning. De rechter oordeelt dat het gastenverblijf bouwkundig deel uitmaakt van de woning. Het is daaraan aangebouwd en behoort kadastraal tot dezelfde onroerende zaak. Door de inrichting leent het gastenverblijf zich ook voor gebruik in dienst van de woning. Het gastenverblijf is ten minste een aanhorigheid van de woning en fiscaal dus onderdeel van de eigen woning. Bovendien heeft het gastenverblijf aan Jan als hoofdverblijf ter beschikking gestaan. Hij kon steeds zelf bepalen of hij het verblijf voor korte tijd wilde verhuren of zelf gebruiken.

Tijdelijke verhuur? Daarvoor is van belang of zeker is dat de woning op korte termijn (weer) ter beschikking van Jan komt. In dit geval zijn de perioden van verhuur elk afzonderlijk korter, maar bij elkaar opgeteld langer dan twee maanden. Toch staat telkens vast dat het gastenverblijf weer ter beschikking van Jan komt. Hierdoor is er volgens Rechtbank Noord-Holland sprake van tijdelijke verhuur waarop de regeling voor tijdelijke verhuur van de eigen woning inderdaad van toepassing is (ECLI:NL:RBNHO:2023:2875) .

Een aanbouw aan de eigen woning die is ingericht als gastenverblijf en steeds voor korte perioden wordt verhuurd, is onderdeel van de eigen woning en valt onder de regeling voor tijdelijke verhuur van de eigen woning.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01