ONROERENDEZAAKBELASTING - 09.05.2023

Wie moet de WOZ-waarde van uw bedrijfspand (of woning) bewijzen? Wat zegt de rechter?

Burgers en gemeenten liggen nogal eens met elkaar overhoop over de WOZ-waarde. Maar hoe zit het daarbij met de bewijslast? Welke rechten heeft u als het gaat om de WOZ-waarde? Wat besliste de rechter onlangs?

WOZ-waarde bedrijfspand en woning

Onroerendezaakbelasting (OZB). Als het goed is, heeft u onlangs weer de nieuwe WOZ-waarde van uw woning en bedrijfspand ontvangen. Belangrijk, want deze zijn onder meer bepalend voor de te betalen OZB. Gemeenten en belastingplichtigen verschillen daarbij regelmatig over de vastgestelde waarde van een pand. Logisch, want deze waarde wordt zeker niet altijd even zorgvuldig vastgesteld. Dat blijkt alleen al uit het feit dat van alle bezwaren ongeveer de helft geheel of deels wordt toegewezen. Maar hoe zit het daarbij met de bewijslast? Wie moet bewijzen wat de juiste waarde is en wat zijn daarbij voor partijen de rechten en plichten? Wat besliste de rechter (ECLI:NL:RBOBR:2023:638) hieromtrent onlangs in een zaak waarbij ook de coronacrisis nog speelde?

Gemeente stelt waarde panden vast

Jaarlijks stelt de gemeente de WOZ-waarde van panden vast. Daarbij maakt men onder meer gebruik van informatie waarover men toch al beschikt. Denk aan gegevens die aangeleverd werden bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor uw bedrijfspand of de hiervan bekende huuropbrengst. Bij woningen zijn het vooral recente verkoopcijfers die tot de waardebepaling leiden. De bewijslast voor een juiste waarde ligt bij de gemeente.

Inlichtingen. Beschikt de gemeente over onvoldoende gegevens, dan kan men u ook verzoeken om bepaalde inlichtingen te verstrekken. Denk aan gegevens inzake een verbouwing of omtrent de onderhoudstoestand van uw pand. De inlichtingen kunnen bij woningen gebruikt worden om de waarde vast te stellen op basis van vergelijkbare woningen. Daarbij is van belang dat bijv. het bouwjaar, de oppervlakte en de ligging niet te veel van elkaar afwijken, anders is een vergelijking niet goed mogelijk.

Verplicht. U bent verplicht de gevraagde inlichtingen te verstrekken. Let op.  Reageert u niet op een verzoek om inlichtingen, dan kan men dit afdwingen via een informatiebeschikking. Reageert u hierop ook niet of verstrekt u onvoldoende gegevens, dan kan de gemeente de WOZ-waarde vaststellen en de bewijslast omdraaien. Dit betekent dat u maar moet bewijzen dat de vastgestelde waarde, die uiteraard niet te laag is, onjuist is. Om dit te kunnen doen, zult u toch gegevens omtrent de waarde van uw pand moeten inbrengen.

Binnentreden?

De gemeente mag een bedrijfspand ook binnentreden. Daarbij legitimeert men zich en geeft men aan wat men komt doen. Meestal kondigt men een dergelijk bezoek vooraf aan. Tip.  Een woning binnentreden mag alleen als u hierin toestemt. Weigert u dit, dan mag binnentreden alleen met een speciale last. Dit komt in het kader van de WOZ nauwelijks voor en de gemeente zal dan overgaan tot het sturen van een informatiebeschikking.

Foto’s maken. De gemeente kan u ook verzoeken om foto’s van uw pand te maken. Dat is vaak makkelijker en duidelijker dan een omschrijving. Gemeenten maken het dan vaak zo makkelijk mogelijk om foto’s digitaal toe te zenden. U bent niet verplicht om foto’s aan te leveren, maar zoals gezegd, bent u wel verplicht om gevraagde informatie te leveren. Deze zal de gemeente dan op een andere wijze proberen te verkrijgen, bijv. met een bezoek aan uw pand.

Invloed corona? Onlangs kwam een zaak voor de rechter waarbij de gemeente, naar aanleiding van zijn bezwaar tegen de WOZ-waarde, aan de bewoner van de woning verzocht had om informatie over het pand. Toen een reactie uitbleef, volgde er een informatiebeschikking met het verzoek om toezending van foto’s van de woning. De eigenaar maakte hier bezwaar tegen en stelde dat de gemeente de woning dan maar inpandig aan een onderzoek had moeten onderwerpen. De rechter was het hier echter niet mee eens. Daarbij speelde met name dat er ten tijde van de waardebepaling diverse contactbeperkende maatregelen golden vanwege corona. Zo gold er een lockdown en een avondklok.

De rechter. De rechter was van mening dat het verzoek om foto’s redelijk was en nodig was om de waarde correct vast te kunnen stellen. Daar kwam bij dat de gemeente had aangegeven dat er contact kon worden opgenomen als de bewoner geen foto’s wilde overleggen, zodat er dan naar een alternatief kon worden gezocht. Ook was aangegeven dat de verkregen informatie in een beveiligde digitale omgeving zou worden opgeslagen en enkel voor de waardering in het kader van de Wet waardering onroerende zaken zou worden gebruikt. De informatiebeschikking was dan ook terecht opgelegd en de eigenaar van de woning moest de foto’s alsnog opsturen.

Hoe nu verder in uw situatie?

Het is in uw eigen belang medewerking te verlenen aan de vaststelling van de WOZ-waarde van uw pand om tot een zo goed mogelijke waarde te komen. Tip 1.  Op deze manier kunt u ook onnodige moeite, zoals een huisbezoek, voorkomen. Bovendien kan het de stroom aan bezwaren rond de WOZ verminderen. De politiek heeft al aangegeven dit na te streven, onder meer door de schadevergoedingen te verminderen wanneer belastingplichtigen hun WOZ-zaak winnen en door voorafgaand aan een bezwaar eerst een informeel traject te verplichten. Tip 2.  Houd ook voor ogen dat tegenwerking bij de waardevaststelling zeker niet in uw voordeel werkt, wanneer uw zaak na bezwaar voor de rechter komt.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 13, nr. 9 vindt u meer informatie over de WOZ-waarde.

Werk zo goed mogelijk mee aan de waardebepaling van uw pand in het kader van de WOZ. Voorkom zo dat de gemeente via een informatiebeschikking de gevraagde informatie en/of foto’s alsnog opeist. U moet de gevraagde informatie evengoed alsnog verstrekken.


Uw volgende stap


Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01