RECHT - 04.11.2025

Het belang van het onderscheid roerend en onroerend

Het systeem van de wet. Goederen zijn alle zaken en vermogensrechten. Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Dieren zijn geen zaken, maar bepalingen van zaken zijn wel op dieren van toepassing. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Een balk kan eerst roerend zijn, maar nadat deze balk is gebouwd voor de bouw van een woning, is diezelfde balk opeens onroerend.

Onderscheid is belangrijk

Het onderscheid heeft een maatschappelijke betekenis. Veel vermogen zat en zit immers in stenen. Voor veel mensen zit het meeste vermogen in de stenen. Verder is het onderscheid vooral in de fiscale wetgeving van belang.

Onroerendezaakbelasting. Onroerendezaakbelasting is een gemeentelijke belasting. Deze belasting wordt, zoals de naam doet vermoeden, geheven over onroerende zaken. Daarbij is het onderscheid tussen roerend en onroerend dus van belang.

Overdrachtsbelasting. Artikel 2, lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer bepaalt dat onder de naam overdrachtsbelasting een belasting wordt geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. In artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer zijn vrijstellingen uitgewerkt waar onder voorwaarden een beroep op kan worden gedaan. Verder is artikel 3 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer van belang. Laatstgenoemde bepaling regelt dat als verkrijging niet wordt aangemerkt die krachtens:

• boedelmenging, erfrecht of verjaring;
• verdeling van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap, waarin de verkrijger was gerechtigd als rechtverkrijgende onder algemene titel.

Privaatrecht

Het onderscheid is verder van belang in het privaatrecht. Bepaalde rechten kunnen namelijk alleen op onroerende zaken worden gevestigd. Denk bijv. aan het recht van hypotheek. Zo kan een hypotheekrecht bijv. niet op een voertuig worden gevestigd (een pandrecht wel). Ook zijn rechten als pacht of erfpacht voorbehouden aan onroerende zaken. Een roerende zaak kan niet worden gesplitst in appartementsrechten. Een onroerende zaak wel. Ook verschillen de regels van verkrijgende verjaring. Van onroerende zaken kan geen afstand worden gedaan, van roerende zaken wel.

Huwelijksvermogensrecht. Verder heeft de gemeenschappelijke woning een bijzondere plaats in het huwelijksvermogensrecht. Wil een echtgenoot de gemeenschappelijke woning overdragen, dan is daarvoor toestemming nodig van de andere echtgenoot. Ook als de echtgenoten onder huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd en de woning slechts op naam van één echtgenoot staat. Dit geldt ook voor het geregistreerd partnerschap. Verder kan onroerend goed in stukjes worden overgedragen. Dat is voor roerende zaken meestal niet goed mogelijk.

Eigendomsoverdracht. Verder gelden voor de eigendomsoverdracht van een onroerende zaak andere regels dan voor een roerende zaak. Voor de overdracht van bijv. een woning of het vestigen van een hypotheekrecht daarop, is een notariële akte vereist, gevolgd door inschrijving van deze akte in de openbare registers (het Kadaster). Voor de eigendomsoverdracht van roerende zaken gaat men daarentegen niet naar de notaris.

Bestuursrecht

Ook is het onderscheid van belang in het bestuursrecht. Zo gelden voor onroerende zaken bijv. bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. Dat speelt niet bij roerende zaken.