Minder overdrachtsbelasting ook bij latere bewoning?

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting (OVB) die u bij aankoop van een pand moet betalen, kent verschillende tarieven. Gaat u een woning zelf blijvend bewonen, dan is het tarief 2%. Er bestaat ook een eenmalige vrijstelling voor jongeren die tussen de 18 en 35 jaar oud zijn en als de woning niet meer kost dan € 525.000 (2025). In alle andere gevallen bedraagt het OVB-tarief 10,4%. Dit tarief geldt dus onder andere voor tweede woningen en bedrijfspanden.

Anders dan tijdelijk. Formeel geldt het lage OVB-tarief en de vrijstelling alleen voor woningen die u anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Onlangs moest het hof (ECLI:NL:GHDHA:2024:2606) uitleggen wat hier precies onder wordt verstaan. In de betreffende zaak had een vrouw een woning gekocht van de achterburen van haar ouders. Deze waren ingeloot voor een nieuwbouwproject dat nog gerealiseerd moest worden.

Dus uitstel. De woning kon daarom niet direct worden betrokken. De woning werd daarom van de achterburen gekocht in oktober 2021, waarbij werd vastgelegd dat de achterburen deze woning uiterlijk tot 1 november 2023 konden blijven gebruiken. Bij de aankoop van de woning was het verhoogde tarief van destijds 8% berekend, omdat de vrouw de woning na aankoop niet anders dan tijdelijk was gaan bewonen. De vrouw had hier bezwaar tegen aangetekend en na afwijzing beroep. Dit werd afgewezen door de rechtbank Den Haag, waarna de vrouw in hoger beroep ging.

Geen tijdsbepaling. Het hof constateert om te beginnen dat de wet geen tijdsbepaling bevat waarbinnen een woning anders dan tijdelijk bewoond moet gaan worden. Dat de staatssecretaris in enkele besluiten hier een nadere invulling aan geeft, acht het hof niet van belang. De staatssecretaris heeft hiertoe namelijk niet de bevoegdheden en in de wet zijn hiertoe ook de mogelijkheden niet opgenomen. Ook weegt mee dat tijdelijk uitstel van bewoning tijdens de parlementaire behandeling aan de orde is geweest, bijv. om een woning na aankoop te kunnen verbouwen. De conclusie was toen dat dit het lage tarief of de vrijstelling niet verhinderde. Verder acht het hof het handelen van de vrouw niet in strijd met de bedoeling van de wet. De vrouw is starter op de woningmarkt, geen belegger en heeft de bedoeling om duurzaam in de woning te gaan wonen.

Geen woonbehoefte. Het hof gaat ook nog in op het feit dat de vrouw, totdat zij haar woning kon betrekken, bij haar ouders woonde en dus nog geen woonbehoefte had. Ook dit is volgens het hof niet van belang. Het zou anders immers betekenen dat geen enkele starter die nog bij de ouders woont van het verlaagde tarief of de vrijstelling zou kunnen profiteren. Dit kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest, aldus het hof en stelt de vrouw dan ook in het gelijk.

Wat kunt u hiermee?

De zaak kan nog in cassatie worden voorgelegd aan de Hoge Raad, dus totdat deze heeft beslist is nog niet definitief dat de uitleg van het hof de juiste is. Toch lijken alle argumenten erop te wijzen dat voor toepassing van het lage tarief of de vrijstelling van OVB bij tijdelijk uitstel van het betrekken van een gekochte woning, alleen van belang is of al dan niet in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever gehandeld wordt. Dit betekent dat als er een redelijke verklaring is voor het uitstel, zoals in deze zaak, dit uitstel het lage tarief of de vrijstelling niet in weg zal staan.