HUUR EN VERHUUR - 17.07.2025

De exploitatieverplichting als juridisch instrument

Exploitatieverplichting

Middenstandsbedrijfsruimte. In veel huurovereenkomsten voor een zogenaamde ‘290-bedrijfsruimte’, zoals winkels en horeca, is een exploitatieverplichting opgenomen. Daarmee verplicht de huurder zich om de bedrijfsruimte daadwerkelijk te gebruiken op de manier die is afgesproken. Deze verplichting beschermt niet alleen het rendement van het vastgoed, maar ook de waarde van een winkelgebied als geheel.

Voor meer informatie over middenstandsbedrijfsruimte, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 7.

Wat was er aan de hand? SPAR Holding BV huurde een winkelruimte, die zij onderverhuurde aan een franchisenemer. De huurovereenkomst bevatte een exploitatieverplichting, met een ontsnappingsclausule: beëindiging van de exploitatie is toegestaan als de exploitatie aantoonbaar niet rendabel is, mits onderbouwd met financiële gegevens en een verklaring van een onafhankelijke accountant.

Beëindiging exploitatie winkel. SPAR beëindigde de exploitatie vanwege verliesgevendheid, maar voldeed niet aan de contractuele eisen. De kantonrechter (ECLI:NL:RBOVE:2025:2691) stelde vast dat SPAR geen accountantsonderbouwing had overgelegd en oordeelde dat zij dus in strijd met de exploitatieplicht had gehandeld. De contractuele boete van € 250 per dag werd toegewezen, tot een totaalbedrag van € 20.500.

Hoever gaat de exploitatieplicht?

Serieuze afspraken. Deze uitspraak bevestigt dat de rechter contractuele exploitatieverplichtingen streng toetst, tenminste als deze helder zijn geformuleerd. Om aan de eisen van de rechter tegemoet te komen, is het belangrijk dat verhuurders aandacht besteden aan de exploitatieverplichting. Houd rekening met het volgende:

• neem de exploitatieplicht expliciet op in de huurovereenkomst;
• neem expliciet een boetebepaling bij niet-nakoming op;
• formuleer eventuele uitzonderingsclausules zorgvuldig en concreet, bijv. aantoonbare onrentabiliteit onderbouwd met een accountantsverklaring;
• koppel de verplichting aan het doel, zoals de instandhouding van de locatie in een winkelcentrum.

Strak formuleren. Probeer te voorkomen dat de huurder misbruik kan maken van onvoorziene omstandigheden. Dat kan bijv. door de exploitatieplicht heel strak te formuleren met voorwaarden die objectief te toetsen zijn. Benoem ook expliciet dat bepaalde risico’s, zoals omzetschommelingen, ondernemersrisico zijn en geen reden zijn om de exploitatie te staken.

Wat als huurder de exploitatie staakt?

1. Maak aanspraak op de contractuele boete. Dit kan direct als de exploitatieplicht niet wordt nageleefd. Let op.  De rechter zal toetsen of de voorwaarden zijn vervuld.
2. Vorder nakoming of ontbinding. U kunt eisen dat de huurder de winkel heropent (nakoming) of u kunt de huurovereenkomst laten ontbinden wegens wanprestatie (art. 6:265 BW) .
3. Vorder schadevergoeding (naast de boete).