HUUR EN VERHUUR - 29.01.2025

Huurders hebben geluidsoverlast van buurman: moet verhuurder actie ondernemen?

Klagende buren

Geluidsoverlast. In een appartementencomplex wonen mensen dicht op elkaar en waar mensen wonen, is geluid. Twee buren klagen bij de verhuurder omdat ze overlast hebben van de buurman. Een van de klagers woont naast de buurman, de andere eronder.

Onderzoeksbureau. Omdat de buren en de verhuurder discussiëren over de vraag of het hier gaat om normale leefgeluiden (en enige last moet worden geaccepteerd) of onacceptabele overlast (onrechtmatige hinder), wordt er besloten een onderzoeksbureau in te schakelen om zo objectieve gegevens te krijgen.

Voor meer informatie over onrechtmatige hinder, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 1.

Overschrijding toegestane geluidsnormen. Het bureau meet twee maanden lang in de woningen van de buren en concludeert dat er meermaals een overschrijding is van de toegestane geluidsnormen, vooral in de avond en nacht. Het gaat om gebonk en harde stemmen. De geluiden komen uit de naastgelegen woning. Het onderzoeksbureau schrijft ook dat er geen concrete normen zijn voor geluidshinder tussen woningen onderling en dat ze daarom aansluiten bij de norm die geldt voor woningen die naast een bedrijfslocatie liggen. Op deze norm wordt een correctie toegepast.

Verhuurder is het er niet mee eens

Hakken in het zand. De verhuurder is het niet eens met de conclusies van het bureau. De verhuurder vindt de norm arbitrair en stelt ook dat niet met zekerheid kan worden gezegd dat het geluid uit de woning van de buurman komt. Ook stelt de verhuurder al actie te hebben ondernomen door de buurman waarschuwingsbrieven te sturen. Verder zijn er gesprekken met de overlastgevende buurman gevoerd en is er buurtbemiddeling ingezet. Dit alles mocht niet baten. De verhuurder kan en wil verder niets meer doen.

Naar de rechter

Hierop stappen de twee buren naar de rechter. Ze vinden dat de verhuurder meer moet doen en de huurovereenkomst met de buurman moet ontbinden. Omdat de verhuurder dat niet wil, wordt er een kort geding gestart.

Geen twijfel. De rechter twijfelt niet aan de deskundigheid van het onderzoeksbureau, omdat de buren samen met de verhuurder dit bureau hebben ingeschakeld. De door het bureau gebruikte norm vindt de rechter dus juist en betrouwbaar. Bovendien is het onderzoeksbureau gespecialiseerd in geluidsoverlast. Voor de rechter staat daarmee voldoende vast dat er door de buurman geluidsoverlast wordt veroorzaakt en dat dit, ondanks alle acties vanuit de verhuurder, niet stopt. De enige optie lijkt daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst met de buurman te zijn en ontruiming van het gehuurde.

Ontbinding huurovereenkomst. Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:1439) oordeelt dat de verhuurder binnen een maand een procedure moet starten tegen de buurman tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde. Een dwangsom wordt niet opgelegd, omdat de verhuurder op de zitting al heeft toegezegd aan de eventuele veroordeling te voldoen.