WONINGHUUR - 24.04.2025

Wanneer en hoe kunt u de huur verhogen?

Maximale huurprijsverhoging 2025. De wettelijke maximale huurverhoging 2025 bedraagt 4,1% voor de vrije sector en 7,7% voor middenhuur. Het is echter belangrijk wat er in het huurcontract staat. De huurprijs mag in ieder geval nooit meer verhoogd worden dan het maximale percentage voor 2025. Ook bij de beantwoording van de vraag wanneer en hoe u als verhuurder de huurverhoging kunt realiseren, moet er een onderscheid gemaakt worden tussen vrijesectorhuur, middenhuur en sociale huur.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 4 vindt u de volledige tekst van de Uitvoeringswet huurprijs woonruimte 2024.

In welke sector?

In welke sector uw huurwoning valt, hangt af van de huurprijs bij het afsluiten van het huurcontract en de liberalisatiegrens van dat jaar. De liberalisatiegrens is het bedrag dat aangeeft of een woning een socialehuurwoning, middenhuurwoning of vrijesectorwoning is. Deze grens gaat elk jaar een beetje omhoog, net als de maximale huurprijzen bij een bepaald puntenaantal. Er is wettelijk bepaald hoe hoog de liberalisatiegrens is ( https://bit.ly/41HDnql ). Let op.  Sinds 1 juli 2024 is het stelsel van gereguleerde huurprijzen uitgebreid. Ook middenhuurwoningen vallen hieronder, van 144 tot en met 186 punten. Verhuurders van deze woningen moeten zich houden aan de regels voor het vaststellen van een aanvangshuurprijs. Verhuurders van woningen met 187 punten en meer mogen volledig vrij de aanvangshuurprijs bepalen.

Voor meer informatie over de liberalisatiegrens voor huurwoningen, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 4.

Vrijesectorhuurwoningen

Bekendmaking mogelijke huurverhoging. De verhuurder hoeft de huurverhoging niet op een vast moment bekend te maken. De huur gaat automatisch omhoog, zoals afgesproken in het huurcontract.

Onjuiste huurverhoging. Wat kan de huurder doen bij onjuiste huurverhoging van een vrijesectorwoning? Als de verhuurder de huur wil verhogen met meer dan 4,1% (in 2025) en de huurder en de verhuurder er samen niet uitkomen, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. Dat kan tot vier maanden na de huurverhogingsdatum.

Middenhuurwoningen

Automatisch. Ook bij een middenhuurwoning gaat de huurprijs automatisch omhoog, zoals afgesproken in het huurcontract.

Onjuiste huurverhoging. Als de verhuurder de huur van een middenhuurwoning wil verhogen met meer dan 7,7% (in 2025) en de huurder en de verhuurder er samen niet uitkomen, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. Dat kan tot vier maanden na de huurverhogingsdatum.

Socialehuurwoningen

Bekendmaking mogelijke huurverhoging. De verhuurder mag de huur één keer in de twaalf maanden verhogen. Meestal valt de huurverhoging op 1 juli. Let op.  Bij socialehuurwoningen moet een verhuurder de huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren aankondigen en schriftelijk melden wat er gaat veranderen.

Uitzonderingen. Er zijn drie uitzonderingen waarin de verhuurder de huur vaker mag verhogen.

• In het eerste jaar van de huur. De huur gaat bijv. op 1 december in. Dan mag de verhuurder de huur op 1 juli verhogen. Daarna geldt de periode van twaalf maanden weer.
• Er zat meer dan twaalf maanden tussen de vorige huurverhogingen. Kondigt de verhuurder de huurverhoging te laat aan, dus niet voor 1 juli, dan moet deze de huurverhoging uitstellen tot 1 september. Hierna mag de huur weer omhoog op 1 juli. Tussen de twee vorige huurverhogingen zat namelijk meer dan twaalf maanden.
• De verhuurder heeft de woning verbeterd. Heeft de verhuurder gezorgd voor verbeteringen aan uw woning, dan mag de verhuurder de huur na de verbetering verhogen. Dit staat dus los van de jaarlijkse huurverhoging.

Onjuiste huurverhoging. Wat kan de huurder doen bij onjuiste huurverhoging socialehuurwoning? Sinds 1 juli 2023 kunnen gemeenten in bepaalde gebieden een verhuurvergunning invoeren. Check dit bij uw gemeente. De verhuurder kan dan worden verplicht zich te houden aan het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel). Houdt de verhuurder zich hier niet aan, dan kan de huurder dit melden bij de gemeente. Los daarvan kan de huurder ook altijd contact opnemen met de Huurcommissie.

Voor meer informatie over het woningwaarderingsstelsel, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 4.

Voor alle sectoren

Regels voor voorstel huurverhoging. In het voorstel voor huurverhoging moet het volgende staan:

• de oude en de nieuwe (kale) huur;
• de hoogte van de huurverhoging;
• een schatting van het inkomen door de Belastingdienst. De verhuurder stuurt deze schatting mee als deze de huur verhoogt vanwege het inkomen (sociale huur);
• de dag waarop de huurverhoging ingaat;
• de manier waarop de huurder bezwaar kan maken.

Verjaring van recht op huurverhoging

Tot maximaal vijf jaar terug. Tot 1 juli 2024 kon een verhuurder vergeten door te voeren huurprijsverhogingen gewoon achteraf vorderen. In verband met de verjaringstermijn ex artikel 3:307 van het Burgerlijk Wetboek kon dit echter tot maximaal vijf jaar terug.

Verkort naar twee jaar. Deze termijn is met de Wet verlenging, wijziging en handhaving maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen verkort naar twee jaar. Tip.  Onveranderd is gebleven dat de huurprijs, ondanks een of meerdere verjaarde huurverhogingen, wel mag worden doorgeïndexeerd tot het actuele huurprijsniveau.

Ingekort naar één jaar. Op grond van de wet is de verhuurder ook verplicht om de huurder jaarlijks in kennis te stellen van de huurprijsverhoging. In het geval de verhuurder de huurder niet informeert over de huurprijsverhoging, wordt de verjaringstermijn verder ingekort naar één jaar.

Alleen voor huurprijsverhogingen. De verjaringstermijn ziet alleen op de huurprijsverhoging. Ten aanzien van de huurprijs blijft de geldende verjaringstermijn van vijf jaar gelden.

Overgangsrecht

De nieuwe verjaringstermijn is op 1 juli 2024 van kracht geworden, maar deze geldt niet direct voor reeds bestaande vorderingen. Voor vorderingen uit het verleden geldt een overgangstermijn van één jaar. Dit houdt in dat gedurende een jaar na het van kracht worden van de nieuwe verkorte verjaringstermijn, de verhuurder de tijd heeft om de verjaring van de in het verleden (tot maximaal vijf jaar terug) niet-geïncasseerde huurverhogingen alsnog stuiten. Door deze stuiting wordt de verjaring met één jaar uitgesteld. Binnen deze termijn kan de verhuurder een procedure opstarten of opnieuw stuiten.

Tot 1 juli 2025. Dit betekent kort gezegd dat er tot 1 juli 2025 nog gebruikgemaakt kan worden van de lange verjaringstermijn van vijf jaar als er binnen dit eerste jaar gestuit wordt. Voor bestaande huurovereenkomsten is de overgangstermijn dus het verschil tussen nog vijf jaar huurprijsverhogingen vorderen of een/twee jaar.

Vanaf 1 juli 2025. Vanaf 1 juli 2025 geldt voor alle huurovereenkomsten dezelfde verjaringstermijn van een/twee jaar.