Kostenverhaal door de gemeente

Mooie groenvoorziening bij nieuwbouw

De gemeente Beuningen verkocht aan een bouwprojectontwikkelaar twee percelen grond, waar luxe appartementen op gebouwd zouden worden. De gemeente zou zorgen voor een mooie groenvoorziening rond de nieuwe appartementen. De grondvoorziening lag op grond die eigendom is van de gemeente en zou openbaar toegankelijk zijn. Maar de kosten van onderhoud van het openbaar groen zouden betaald worden door de appartementseigenaren, zo spraken de gemeente en de projectontwikkelaar af. Een aantal jaren later vochten de appartementseigenaren deze verplichting aan bij de rechter.

Wat zei de rechter hiervan?

De hoogste rechter (Hoge Raad C04/191) vond dat het hier ging om kosten gemaakt voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Dat zijn kosten die de gemeente maakt in het algemeen belang. Die kosten kan de gemeente op vier manieren verhalen op de burgers. De gemeente kan 1. baatbelasting heffen, 2. leges heffen, 3. een exploitatieovereenkomst sluiten met burgers of 4. deze kosten verhalen in de verkoopprijs van grond die de gemeente verkoopt. Waarbij nog van belang is dat de exploitatieovereenkomst niet in strijd mag zijn met de exploitatieverordening. Deze exploitatieverordening wordt door de gemeente opgesteld, en bepaalt onder meer welke kosten verhaald kunnen worden.

De afspraak van de gemeente Beuningen met de bouwprojectontwikkelaar dat de appartements­eigenaren de kosten van onderhoud van het openbaar groen zouden dragen, viel niet in een van deze vier categorieën. En alleen daarom al was de afspraak niet geldig en kon de gemeente geen betaling van de onderhoudskosten vorderen.

Slap verweer van de gemeente? De gemeente voerde als verweer dat de appartementseigenaren te laat waren met hun klacht. Volgens de gemeente verjaart de klacht omdat de afspraak ongeldig is, na drie jaar. De rechter gaf de gemeente ook hier mooi ongelijk: omdat de afspraak ongeldig was kan altijd, zonder enige beperking, naar voren worden gebracht dat de afspraak in strijd is met de wet.

Waar in de bouwpraktijk op letten?

Had de gemeente dit kunnen verkomen? Ja: als de gemeente de vergoeding voor het onderhoud van het openbaar groen had opgenomen in de koopprijs van de grond, had de gemeente geen probleem gehad. Zoals elke particulier kan de gemeente haar grond verkopen, en mag daarbij proberen een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren. Met het geld dat de gemeente zo ontvangt, mag ze doen wat ze wil. Bijvoorbeeld het onderhouden van openbaar groen.

Wat is raadzaam bij koop van bouwgrond? Als u bouwgrond koopt van de gemeente, en de gemeente vraagt een bijdrage voor de kosten die zij moet maken, zorg er dan voor dat deze bijdrage niet in de koopprijs van de grond opgenomen wordt. Maar zorg ervoor dat de bijdrage als apart onderdeel van uw overeenkomst met de gemeente geformuleerd wordt. U kunt dan als u dat wilt, omdat bijv. de onderhoudskosten de spuigaten gaan uitlopen, de gemeente wijzen op de voor u gunstige uitspraak van de rechter. Want de gemeente kan dan niet zeggen dat u geen poot heeft om op te staan omdat er ‘gewoon’ een hogere koopprijs voor de grond is afgesproken.