BEDRIJFSHUUR - 13.05.2008

Optie tot huur: is dat een optie?

Praktijk

Normaal gesproken wordt de huur voor middenstands- (en horeca)bedrijfsruimte, de zogenaamde ‘290-bedrijfsruimte’, aangegaan voor twee maal vijf jaren en daarna voortgezet voor onbepaalde tijd. Huurder en verhuurder (deze op beperkte gronden) hebben de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste periode.

De optie. Er wordt in de praktijk echter veelvuldig over optiejaren en/of opties tot verlenging gesproken. Vaak willen partijen hier dan slechts een verlenging mee regelen voor een bepaalde periode. Het verdient dan de voorkeur dit ook als zodanig op te nemen in de huurovereenkomst en niet te spreken over ‘opties’. Voor de verhuurder kan dat namelijk grote gevolgen hebben.

Wat is een optie voor de verhuurder?

Een verleende optie geldt namelijk als een onherroepelijk aanbod tot voortzetting van de huurovereenkomst dat de andere partij kan accepteren. Door acceptatie wordt de huurovereenkomst voortgezet.

Let op. Als verhuurder kunt u het optiebeding niet doorbreken door een opzegging (ook niet in verband met dringend eigen gebruik!). U heeft immers een aanbod uitstaan dat u niet meer kunt herroepen. Dit betekent dat als een huurperiode van vijf jaren en vijf optiejaren is opgenomen, de verhuurder het gehuurde in feite 10 jaar kwijt is.

Wat is een optie voor de huurder?

Opties kunnen ingeval van huur passief of actief zijn. ‘Passief’ wil zeggen dat de huurder gebruikmaakt van de optieperiode als hij niet tijdig opzegt (doorgaans één jaar voor afloop van de termijn). ‘Actief’ wil zeggen dat de huurder een bepaalde handeling moet verrichten om de optie in te roepen (bijv. een aangetekende brief).

Let op. Als de huurder de passieve optie niet uitoefent, moet worden teruggevallen op de wettelijke regeling. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst slechts kan eindigen door opzegging. De huurder die na de eerste vijf jaar zijn optie niet uitoefent en de overeenkomst niet opzegt, belandt direct in de tweede termijn van vijf jaren.

Tip 1. Ga bij het sluiten van de huurovereenkomst na wat de bedoeling van huurder en verhuurder is. Willen zij alleen verlengingen afspreken of willen zij daadwerkelijk een optie verlenen? Leg de verhuurder in ieder geval uit wat de gevolgen van een echte optie zijn.

Tip 2. Leg goed vast wat partijen beogen met de optie. Als partijen alleen verlenging beogen, moet dat ook als zodanig worden vastgelegd. Spreek in dat geval niet over optieperioden (artikel 3.2 van het ROZ-model ‘290-bedrijfsruimte’ biedt deze ruimte al).

U kunt dit model huurcontract downloaden van http://vastgoed.indicator.nl (VG 12.10.06).

Tip 3. Formuleer een werkelijke optie ook op die manier. Neem voorts op hoe het optiebeding kan worden uitgeoefend: passief of actief. Leg bij een actieve optie vast wat het gevolg is van het niet-uitoefenen.

Let op. Het ROZ-model ‘290-bedrijfsruimte’ biedt geen ruimte voor het vastleggen van optierechten. Zoals alle aanpassingen moeten ook deze aanpassingen vetgedrukt worden opgenomen.