BEDRIJFSHUUR - BTW - 03.04.2015

Toets belaste verhuur ieder jaar

Opteren voor belaste verhuur. De optie voor btw-belaste verhuur wordt vaak toegepast. Het biedt de verhuurder van een pand namelijk de mogelijkheid om de voorbelasting op het pand te verrekenen. Denk hierbij aan btw die is betaald bij aanschaf, onderhoud en verbetering. Voor de huurder maakt het meestal niets uit. Als btw-ondernemer kan hij de btw op de huur gewoon verrekenen in zijn aangifte omzetbelasting.

Criterium belaste verhuur

90%-criterium. Als u een pand met btw wilt verhuren, dan moet de huurder voldoen aan het zogenaamde ‘90%-criterium’. Dit wil zeggen dat hij het pand voor minimaal 90% gebruikt voor met btw-belaste prestaties. Let op. Is uw huurder (deels) vrijgesteld van btw, denk aan een bank of een verzekeringsmaatschappij, dan kunt u dus niet met btw verhuren. Voor bepaalde bedrijven geldt een ‘70%-criterium’. Denk aan de makelaardij, reisbureaus en postvervoerbedrijven.

Verzoek. Belaste verhuur kan door een verzoek aan de Belastingdienst worden gerealiseerd. Het is echter ook voldoende als dit in een schriftelijke huurovereenkomst wordt vastgelegd.

Toetsing 90%-criterium

Tweemaal toetsen. In het eerste boekjaar moet er tweemaal worden beoordeeld of er voldaan wordt aan het 90%-criterium. De eerste toetsing vindt plaats op het moment dat u de onroerende zaak gaat verhuren. De huurder moet op dat moment verklaren dat hij voldoet aan het 90%-criterium. Deze verklaring moet bij het verzoek of in de huurovereenkomst worden opgenomen.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u een model ‘Optieverzoek btw-belaste verhuur’ en een model ‘Verklaring btw-belaste verhuur’ (VG 19.08.07).

Einde boekjaar. Vervolgens moet aan het einde van het eerste boekjaar opnieuw worden getoetst. Blijkt dan dat er niet is voldaan aan het 90%-criterium, dan vervalt de optie met terugwerkende kracht. Dit betekent dat u als verhuurder ook de verrekening van uw voorbelasting kwijt bent.

Na eerste boekjaar

Ieder jaar opnieuw. Vervolgens moet aan het einde van ieder boekjaar worden gecontroleerd of er is voldaan aan het 90%-criterium. Tip. De eerste keer dat hieraan niet wordt voldaan, heeft dit geen gevolgen. Mits de huurder niet redelijkerwijs kon voorzien dat niet meer zou worden voldaan aan het criterium, blijft de belaste verhuur in stand. Dit speelt bijv. als de omzet uit voor de btw onbelaste prestaties onverwacht enorm toeneemt.

Tweede keer is fataal. Het wordt echter anders als in het daaropvolgende jaar opnieuw de 90%-grens niet wordt gehaald. Is dat het geval, dan vervalt de optie belaste verhuur met ingang van dit jaar. Voor u als verhuurder heeft dit tot gevolg dat u de voorbelasting over dit jaar (en de volgende jaren) niet meer kunt verrekenen. Tip. Er kan worden afgesproken dat de huurder dan een extra vergoeding verschuldigd is voor de btw-schade.

Herziening aanschaf-btw. Dit kan ook grote gevolgen hebben voor de btw die u bij aankoop van het pand heeft verrekend. Nu u niet langer met btw verhuurt, krijgt u te maken met een herziening van de aankoop-btw. De herzieningsperiode bedraagt negen jaar na het jaar van aankoop.