Matiging boetes in huurovereenkomsten woonruimte

Boete en schade

Afspraak is afspraak. In deze zaak vordert de verhuurder van woonruimte bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22.09.2016 (GHARL:2016:7517) , betaling van een fikse boete van € 40.000,- van de huurster vanwege een hennepkwekerij in de woning. De basis voor deze boete is artikel 10.5 van het huurcontract. Ook vordert de verhuurder een contractuele boete van € 1.935,- wegens illegale onderverhuur en vergoeding van de geleden schade ad € 9.725,-.

Matiging. Huurster doet bij het hof een beroep op matiging van de boete en voert daarbij een breed scala aan argumenten aan: huurster wist niets van de hennepkwekerij, ze heeft er geen profijt van gehad, er is niet geoogst, de onderhuurder is onvindbaar, etc.

Algemene voorwaarden

Geldig? Het hof moet eerst onderzoeken of artikel 10.5 van het huurcontract geldig is. Op grond van Europese richtlijnen mogen algemene voorwaarden namelijk niet onredelijk bezwarend zijn. In dit geval is artikel 10.5 opgenomen in het huurcontract zelf en niet in de algemene voorwaarden. Dit betekent echter nog niet dat het artikel daarmee geen algemene bepaling kan zijn.

ROZ-model. Als een beding is opgesteld om in meer dan vijf huurcontracten gebruikt te worden, kan zo’n beding toch een algemene voorwaarde zijn. Hier was het ROZ-model huurcontract voor woonruimte gebruikt, waardoor het boetebeding door de professionele verhuurder al snel voor meer dan vijf contracten gebruikt wordt en dus valt aan te merken als een algemene voorwaarde.

Onredelijk bezwarend? Nu het hof heeft vastgesteld dat ook een artikel uit het huurcontract als een algemene voorwaarde kan worden aangemerkt, moet beoordeeld worden of een boete van € 40.000,- nog redelijk is. Het hof vindt deze boete acceptabel omdat een lagere boete onvoldoende afschrikkend effect heeft. Tip.  Neem altijd een maximumbedrag op als u kiest voor een boetebedrag per dag of per week. Het niet opnemen van zo’n maximum wordt vaak als onredelijk bezwarend geoordeeld, waardoor het beding ongeldig is.

Combinatie boete en schade

Matiging. Nu het boetebeding in stand blijft, komt het hof pas toe aan de eigenlijke rechtsvraag, namelijk of de boete gematigd moet worden. Daar ziet het hof reden toe. De wet bepaalt dat een boete in de plaats treedt van schadevergoeding (artikel 6:92, lid 2, BW) . Weliswaar kunnen boete en schadevergoeding naast elkaar bestaan, maar dan moet dit contractueel zijn overeengekomen. In artikel 10.5 was dit niet gebeurd. De rechter matigt de boete dus met € 12.000,- tot € 28.000,-.

Belangrijk. Boetebedingen kunnen als algemene voorwaarde worden aangemerkt, ook als ze niet zijn opgenomen in de algemene bepalingen zelf. Dit risico speelt vooral als een boetebeding is opgesteld om in een aantal huurcontracten te worden gebruikt (modelhuurovereenkomsten). Een rechter moet deze toets altijd eerst uitvoeren. Tip. De wet neemt als uitgangspunt dat de boete in de plaats treedt van de vergoeding van geleden schade. Om te voorkomen dat rechters als gevolg hiervan de boete gaan matigen, moet u expliciet in het contract opnemen dat de boete verschuldigd is, onverminderd het recht op schadevergoeding.