Een verhuurd pand kopen?

Middenstandsbedrijfsruimte. Het gaat hier om een huurcontract middenstandsbedrijfsruimte voor een horecabedrijf, met een huurcontract van vijf jaar. De huurder is twee jaar ‘onderweg’ in de de tweede termijn. Het restaurantgedeelte van het pand wordt verhuurd en het hotelgedeelte wordt door de eigenaar nog zelf geëxploiteerd. Het dringend eigen gebruik bestaat eruit dat de nieuwe verhuurder het pand als geheel wil gaan uitbaten. Dit lijkt een geldige reden voor de opzeggrond dringend eigen gebruik, tenminste als er een financiële noodzaak is om hotel en restaurant samen te exploiteren. Let op. Er is een aantal zaken waar de nieuwe eigenaar rekening mee moet houden.

De wachttijd

Drie jaar wachten. Op grond van art. 7:219b lid 2 BW moet de verhuurder die de rechtsopvolger is van een vorige huurder een wettelijke wachttijd van drie jaar in acht nemen bij het opzeggen van een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Dit speelt als een verhuurder een al verhuurde bedrijfsruimte koopt. De nieuwe eigenaar is dan niet de oorspronkelijke verhuurder bij de huurovereenkomst. De nieuwe verhuurder mag de huurovereenkomst pas wegens dringend eigen gebruik opzeggen na:

1. een schriftelijke mededeling aan de huurder dat hij de nieuwe eigenaar is; en
2. een wachttijd van drie jaar (na de mededeling).

Let op. De wachttijd van drie jaar en de opzegtermijn moeten zijn verstreken voor het einde van de looptijd van het huurcontract. Anders start er een nieuwe huurtermijn.

Geen wachttijd in tweede/latere termijn. Het is belangrijk om te weten of er sprake is van een eerste of tweede huurtermijn van vijf jaar. De Hoge Raad heeft daar een belangrijke uitspraak over gedaan. Zij heeft bepaald dat de wachttijd alleen geldt ten aanzien van de eerste huurtermijn. Dat kan een termijn van vijf of 10 jaar zijn. Als de nieuwe verhuurder wil opzeggen tegen het einde van de tweede of volgende huurtermijn, dan geldt de wachttijd niet en kan hij meteen opzeggen. In deze casus geldt de wachttijd dus niet.

Uitdienen contract

Afspraken. In dit voorbeeld loopt de huurovereenkomst nog drie jaar. De overeengekomen duur van de huurovereenkomst moet gerespecteerd worden. Opzeggen kan pas tegen het einde van de afgesproken duur. Dus ook al geldt de wachttijd niet, toch moet hier drie jaar gewacht worden voordat de huurovereenkomst eindigt. Let op. Als er na twee keer vijf jaar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt, kan er meteen worden opgezegd, behalve als er weer een periode van vijf jaar is afgesproken (de zogenaamde ‘huuroptie’). Dan kan pas tegen het einde van die termijn worden opgezegd.

Volg de regels

Opzeggen alleen is niet genoeg. Als de huurder schriftelijk instemt, is er niets aan de hand. Als de huurder echter niet instemt, blijft de huurovereenkomst van kracht totdat de kantonrechter heeft beslist over het verzoek om de opzegging te bekrachtigen. Vergeet ook niet dat de rechter een verhuis- en inrichtingsvergoeding kan vaststellen op grond van artikel 7:297 BW. Bedenk ook dat er ook daadwerkelijk uitvoering moet worden gegeven aan dringend eigen gebruik, anders kan de oud-huurder achteraf schadevergoeding vorderen.