HUUR EN VERHUUR - 22.06.2018

Hoe werkt een branchebeschermingsbeding?

Niet mijn concurrent als buurman

Meteen regelen. Als u als ondernemer een bedrijfsruimte huurt in een winkelcentrum wilt u natuurlijk niet dat uw concurrent uw buurman wordt. Dit kunt u voorkomen door een huurovereenkomst te sluiten met een zgn. ‘branchebeschermingsbeding’. Tip. Stel dit meteen bij uw eerste contacten met de verhuurder aan de orde.

Geen branchegenoot erbij. Een branchebeschermingsbeding houdt in, dat de verhuurder zich verbindt om gedurende een bepaalde periode geen ruimte te verhuren aan een andere ondernemer met hetzelfde (of een vergelijkbaar) bedrijf. Omschrijf nauwkeurig wat wel mag, en wat niet.

Investering terugverdienen. Met zo’n clausule in de huurovereenkomst bent u de eerste jaren beschermd tegen concurrentie in uw onmiddellijke omgeving. Zo heeft u de kans om uw investering terug te verdienen. Tip. Laat de looptijd van het branchebeschermingsbeding aansluiten op de terugverdientijd van uw investeringen.

Wat overkwam uw collega?

Nieuwe eigenaar. De verhuurder van een winkelcentrum heeft met de huurder (een drogisterij) afgesproken dat gedurende de eerste zes jaar na de aanvangsdatum geen ruimte in het winkelcentrum aan een andere drogisterij verhuurd zal worden. Vervolgens is het gehuurde verkocht en geleverd. De nieuwe verhuurder en de huurder verschillen van mening over de vraag of het branchebeschermingsbeding bij de verkoop is overgegaan.

Welke bedingen gaan mee over? De kantonrechter beslist dat de nieuwe eigenaar alleen gebonden is aan de bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak tegen de door de huurder te betalen tegenprestatie. Het branchebeschermingsbeding zou volgens de rechter niet onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak en de daarvoor verschuldigde tegenprestatie en is daarom niet overgegaan naar de nieuwe eigenaar.

Is hier nog iets aan te doen?

Rendement voorop. Zakelijk vastgoed zoals kantoorpanden en winkelcentra is vaak in handen van institutionele beleggers zoals verzekeraars en pensioenfondsen. Deze beleggers gaat het alleen (of ten minste hoofdzakelijk) om het te behalen rendement. Zij hebben doorgaans geen enkele binding met hun beleggingen. Zodra deze niet meer in de portefeuille passen of bijv. te weinig rendement opleveren, verkopen zij hun beleggingen. Er is ook geen sprake van een persoonlijke band tussen u en de verhuurder. Degene van wie u dit jaar uw winkelruimte huurt, is volgend jaar misschien niet meer de eigenaar. In dat geval gaat uw branchebeschermingsbeding in rook op. Tip. Laat uw accountant een worstcasescenario doorrekenen. De levensvatbaarheid van uw bedrijf mag niet alleen afhangen van de houdbaarheid van het branchebeschermingsbeding.

Kettingbeding? Als de verhuurder wil

Met een ‘kettingbeding’ kan bereikt worden dat de eigenaar bij verkoop van het winkelcentrum verplicht is het branchebeschermingsbeding op te leggen aan de volgende eigenaar. Let op. Een grote institutionele belegger zal zo’n kettingbeding helaas niet snel opnemen.