Huisje, boompje ... ruzietje?

Over de erfgrens

Op grond van de buren. Een ligging van de erfgrens die kadastraal gezien afwijkt van de feitelijke situatie, kan tot een hoop gedonder leiden. Het komt helaas regelmatig voor dat een huiseigenaar, soms met de beste bedoelingen, een deel van het perceel van de buren in gebruik neemt.

Praktijkvoorbeelden. Vaak gaat het om overbouw, waarbij dus een gebouw of bouwwerk geheel of gedeeltelijk op andermans grond is gerealiseerd. Ook is er vaak sprake van het in gebruik nemen van een strook grond voor een ‘groene functie’, door bijvoorbeeld de coniferenhaag een centimeter of 10 over de erfgrens te planten.

Bestaande situatie voorgezet. Zoals gezegd, heeft de ‘overtreder’ lang niet altijd kwaad in de zin. Bovendien wordt in veel gevallen de bestaande situatie voortgezet zonder daar vraagtekens bij te zetten, omdat daarvoor simpelweg geen aanleiding bestaat. Bij aankoop stond de haag er immers al en nu is er op die plaats een schutting geplaatst.

Verjaring?

Als zo’n situatie ‘lang genoeg’ heeft geduurd, kan er sprake zijn van verjaring. Bij erfgrensdiscussies zijn er twee varianten, afhankelijk van de vraag of degene die andermans grond gebruikt te goeder trouw of niet te goeder trouw is. Soms wordt dit ‘te kwader trouw’ genoemd, maar zoals gezegd is er niet altijd sprake van kwade bedoelingen.

Te goeder trouw. Een eigenaar is te goeder trouw als hij er geen wetenschap van had en ook redelijkerwijs niet behoefde te betwijfelen of hij zich als bezitter van die grond mocht aanmerken. Let op. Hier worden wel strenge eisen aan gesteld. Zo moet een koper actief onderzoek doen om een en ander uit te sluiten.

Niet te goeder trouw. Een eigenaar is niet te goeder trouw als hij heel goed wist dat er geen aanspraak op bezit van die grond kon worden gemaakt, maar dit toch is gebeurd (‘te kwader trouw’), of als hij geen opzet had maar gewoon niet kan aantonen dat hij te goeder trouw was.

Twee termijnen

10 jaar. Bij onafgebroken bezit te goeder trouw voor een periode van 10 jaar, wordt diegene door verjaring eigenaar van de grond. De juridische term hiervoor is verkrijgende verjaring.

20 jaar. Bij bezit niet te goeder trouw voor een periode van 20 jaar, verjaart de vordering van de eigenaar om die onrechtmatige situatie te beëindigen. Dit heet bevrijdende verjaring. Let op. Dat bezit hoeft niet onafgebroken te zijn. Wie 20 jaar na het bezitsverlies van de eigenaar de bezitter van de grond is, wordt de rechthebbende, ook al heeft hij niet de volle 20 jaar het bezit gehad.

Vooraf goed uitzoeken

Voor eenieder die een pand of grond gaat kopen of verkopen en ook voor u als makelaar, is het aan te bevelen om eerst goed te kijken naar de kadastrale kaart, naar de situatie ter plaatse en vooral om te praten met de eigenaar en de buren. Niet alleen kan dat teleurstellingen voorkomen, maar ook kan later (als er onverhoopt toch discussie over de erfgrens ontstaat) niet het verwijt worden gemaakt dat er geen moeite is gedaan om een en ander uit te zoeken.