VERKOOP - 08.06.2018

Schending mededelingsplicht of onderzoeksplicht?

Asbest aanwezig in pand

Asbest. Jansen wil zijn bedrijfsverzamelpand verkopen. Maar eerst laat hij de aanwezigheid van asbest door verschillende bureaus onderzoeken. In de rapporten worden de nodige voorbehouden gemaakt ten aanzien van de mogelijkheid dat er nog steeds asbestbronnen aanwezig zijn. Bovendien zijn niet alle ruimtes onderzocht. Het asbest wordt op basis van de verrichte onderzoeken gesaneerd. Daarna verkoopt Jansen het bedrijfspand aan Pietersen. Als na de verkoop blijkt dat er nog steeds asbest in het pand aanwezig is, stelt Pietersen Jansen hiervoor aansprakelijk.

Mededelingsplicht vs. onderzoeksplicht

Schending mededelingsplicht ... Pietersen stelt dat Jansen hem had moeten mededelen dat er in de onderzoeksrapporten de nodige voorbehouden waren gemaakt. Bovendien heeft Jansen uitdrukkelijk gemeld dat hij het pand asbestvrij zou opleveren. Gelet op de hoofdregel dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat, vindt Pietersen dat hij geen nader onderzoek hoeft te doen.

… of schending onderzoeksplicht? Jansen stelt dat de onderzoeken zijn uitgevoerd door middel van een visuele inspectie conform de destijds geldende normen. Onder die normen waren de gemaakte voorbehouden gangbaar, zodat Jansen deze voorbehouden niet hoefde mee te delen. De rapporten werden ook uitdrukkelijk genoemd in het aan Pietersen ter beschikking gestelde materiaal. Hij wist dus van het bestaan van de rapporten en had zelf nader onderzoek moeten doen.

Uitleg begrip. Jansen stelt ten slotte dat het bedrijfspand volgens de destijds geldende normen is gesaneerd. In die zin is het bedrijfspand dus wel degelijk asbestvrij opgeleverd. Tip. Voorkom discussies achteraf en licht belangrijke begrippen toe.

Wat zegt de rechter?

Reikwijdte mededelingsplicht. Het Gerechtshof Amsterdam, 20.02.2018 (GHAMS:2018:121) , stelt dat het van de ‘omstandigheden van het geval’ afhangt of er een mededelingsplicht bestaat. Uitgangspunt is dat de verkoper geen mededelingen hoeft te doen van omstandigheden waarvan hij niet op de hoogte was. Preventief inlichten is daarbij niet snel verplicht. Van een ‘behoren in te lichten’ is slechts sprake als de verkoper van de situatie op de hoogte was of - gelet op zijn deskundigheid - daarvan op de hoogte had behoren te zijn.

Geen schending mededelingsplicht. Volgens de rechter blijkt nergens uit dat Jansen op de hoogte was van de nog aanwezige asbestbronnen. De rechter vindt bovendien dat er asbestvrij is opgeleverd conform de destijds geldende normen. Jansen heeft geen mededelingsplicht geschonden.

Onderzoeksplicht. De rechter oordeelt dat Pietersen beter onderzoek had moeten doen als hij er zeker van wilde zijn dat het pand absoluut asbestvrij was. Pietersen is immers een professionele vastgoedbelegger, die zich bij de due diligence bovendien heeft laten bijstaan door een deskundige. Hij had daarom op de hoogte moeten zijn van de destijds gangbare wijze van asbestonderzoek en -sanering. Bovendien had Pietersen de betreffende rapporten kunnen opvragen. Tip. Staat u een koper bij? Zorg dan dat er voldoende duidelijkheid bestaat over de aan- of afwezigheid van eigenschappen die voor de koper belangrijk zijn.