BEDRIJFSHUUR - 18.08.2020

Corona, een onvoorziene omstandigheid?

De coronacrisis leidt tot een groot aantal discussies en vraagstukken. Zo moeten huurders die worden getroffen door een aanzienlijke uitval van hun omzet, wel de huur betalen. Is er reden om de huur te verlagen? Wat besliste de rechter onlangs?

Onvoorziene omstandigheid. In de wet (art. 6:258 BW) staat dat “de rechter op verlangen van een partij de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Flinke maandhuur. Voetbalclub Vitesse moet maandelijks circa € 200.000 huur betalen voor het voetbalstadion.

Noodverordening onvoorzien. De voetbalclub kan het stadion echter niet gebruiken op grond van de noodverordening en eiste daarom in kort geding dat de verhuurder voorlopig geen incassomaatregelen zou nemen. Vitesse beriep zich op onvoorziene omstandigheden.

Gebrek. Bovendien zou er sprake zijn van een gebrek aan de gehuurde zaak. Een gebrek is immers een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.

Wat besliste de rechter?

Onvoorzien. De voorzieningenrechter in Arnhem (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768) overwoog dat de beperkingen in verband met de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid opleveren. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.

Gebrek. Bovendien vormen de overheidsmaatregelen een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens de rechter ziet het begrip ‘gebrek’ niet alleen op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. In dit geval dus de maatregelen in verband met de coronacrisis.

Vermindering van de huurprijs?

Vervolgens moest beoordeeld worden of Vitesse vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs.

ROZ-contract. In het model huurcontract van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) wordt dit laatste uitgesloten. De rechter overwoog echter dat dit op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) en op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) opzij kan worden gezet. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

Verhuurder voorlopig toch gelijk. In dit geval wees de rechter de vordering van Vitesse af bij gebrek aan voldoende financiële onderbouwing, waaruit bleek dat er sprake was van een noodtoestand dat een ingrijpen in kort geding rechtvaardigde.

Positie van de verhuurder

In gesprek gaan. Er kan sprake zijn van een gebrek door de overheidssluiting in coronatijd. Dit kan leiden tot een geslaagd beroep van de huurder op huurprijsvermindering. Ga het gesprek hierover niet bij voorbaat uit de weg.

Een verzoek van de huurder tot huurprijsvermindering op grond van de coronamaatregelen kan onder omstandigheden gegrond zijn. Ga het gesprek hierover met de huurder niet bij voorbaat uit de weg.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01