ERFDIENSTBAARHEDEN - 22.02.2021

Erfdienstbaarheid van licht en uitzicht

Wat speelde er?

Oude akte. Emma is sinds 2006 eigenaar van een woning. Anton woont sinds 2019 in de naastgelegen woning. Het perceel van Anton grenst aan de noordoost-, oost- en zuidoostzijde van het perceel van Emma. De zijgevel van de woning van Emma staat op een afstand van 30/35 centimeter tot de erfgrens met Anton. In deze gevel zijn ramen die uitzicht bieden over het perceel van Anton. In een akte uit 1978 is ten behoeve van het perceel van Emma en ten laste van het perceel van Anton een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht gevestigd.

Heidematten. In augustus 2019 heeft Anton zijn tuin aangepakt. Daarbij zijn er op een afstand van ongeveer 2,4 meter van de ramen van Emma trellis van 1,9 meter hoog geplaatst over een lengte van 15 meter. Op deze trellis zijn heidematten en beplanting aangebracht. Anton is van mening dat hij de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht voldoende respecteert, nu de lichtinval verder niet door de heidematten wordt verhinderd. De wet geeft hem bovendien in principe zelfs het recht om zijn gehele tuin te omheinen.

Het geschil. Emma vordert verwijdering van de heidematten. Zij stelt dat zij op grond van de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht recht heeft op lichtinval en recht op uitzicht over het perceel van Anton, de achtertuin en de daarachterliggende weilanden. Emma stelt verder dat door de plaatsing van heidematten op onrechtmatige wijze de lichtinval in de woning en het uitzicht van Emma over het zuidoosten wordt ontnomen.

Uitleg erfdienstbaarheid

Akte van vestiging. De inhoud van een erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regels daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van deze akte komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Voor meer informatie over erfdienstbaarheden ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 3.

Licht en uitzicht. Een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht omvat het recht om te dulden dat er in strijd met de bepalingen uit het burenrecht, bebouwing en ramen zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden en een verbod om licht en uitzicht dat door deze ramen wordt geboden, te belemmeren.

Wat zegt de rechter?

Uitzicht belemmerd. Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:2317) stelt vast dat door het plaatsen van de heidematten in ieder geval het uitzicht van Emma uit de bestaande ramen wordt belemmerd. Nu het uitzicht wordt belemmerd, heeft Anton volgens de rechter de op zijn perceel rustende erfdienstbaarheid van uitzicht ten behoeve van het perceel van Emma geschonden.

Gaat voor het belang op privacy. Het belang van Emma op bescherming van dit recht, moet naar het oordeel van de rechter prevaleren boven het belang van Anton op privacy. Anton wist toen hij de woning kocht van deze erfdienstbaarheid en zal met respectering daarvan naar andere manieren moeten zoeken om zijn privacy te beschermen.