Overdracht pand via koop, schuldigerkenning en schenking

Overdrachtsbelasting. We gaan hier in op hoe de eigendom van een pand dat bij de ouders bezit is in box 3, bij leven aan hun kinderen kan worden overgedragen. Hierbij geldt dat de overdrachtsbelasting nu 8% is. Deze belasting is verschuldigd door de verkrijger.

Inkomstenbelasting. Met de overdracht van de panden zal het bezit in box 3 van de ouders dalen. Het bezit van de kinderen stijgt. Over de waarde van dit bezit, onder aftrek van de schulden (behoudens een schuldendrempel), is vermogensrendementsheffing verschuldigd. Of deze belastingdruk bij de kinderen bijdraagt aan het doel om met zo min mogelijk belasting het vermogen over te dragen, laten we hier buiten beschouwing. Bovendien zijn er plannen om in de toekomst de manier van vermogensrendementsheffing drastisch aan te passen, waardoor de impact op langere termijn nu nog onbekend is. Wel is het mogelijk om te stellen dat op familieniveau de afname van vermogensrendementsheffing bij de ouders en een mogelijke stijging daarvan bij de kinderen, elkaar gedeeltelijk zouden kunnen opheffen.

Verhuurd pand. Als het pand verhuurd is, dan is de ontvangst van de huurpenningen op zichzelf belastingvrij. Als deze huurpenningen vervolgens worden toegevoegd aan het vermogen, zal de vermogensrendementsheffing jaarlijks ook toenemen.

Koop, schuldigerkenning en schenking

Een optie om een pand in bezit van de kinderen te krijgen, is om het door hen te laten kopen. Omdat zij mogelijk geen financiële middelen hebben om te kopen en omdat het de bedoeling is om vermogen over te dragen aan de kinderen, kunnen de ouders er vervolgens voor kiezen om hen de koopsom schuldig te erkennen. Om dit zonder een schenkingsconsequentie te kunnen doen, dienen zij een zakelijke overeenkomst met elkaar aan te gaan, met daarin opgenomen de volgende elementen:

• een rentebepaling;
• een aflossingsverplichting;
• een zakelijke overdrachtsprijs;
• het stellen van zekerheid.

Let op. De betaling van rente en aflossing moet ook daadwerkelijk door de kinderen gebeuren.

Belastingvrij schenken

Ouders kunnen de kinderen vervolgens per jaar een bedrag belastingvrij schenken om hen voor deze last te compenseren. Het is niet toegestaan deze posten met elkaar te salderen. Het dienen separate kasstromen te zijn. Aan de andere kant komen door deze optie de eventuele huurpenningen ook bij de kinderen terecht waar zij, afhankelijk van de omvang, de rente en aflossing al dan niet gedeeltelijk van kunnen betalen.

In kaart brengen. Mogelijk dat het verlies van de huurpenningen, plus de verhouding tussen de ontvangst van rente en aflossing aan de ene kant en de eventuele uitgave van de schenkingen aan de andere kant, het behoud van de levensstandaard van de ouders beïnvloedt. Breng dit voorafgaand goed in kaart.

Notarisakte. De levering van het pand dient bij notariële akte te worden gedaan. De opstelling van een schuldigerkenning niet per se, maar het is wel aanbevelenswaardig als goed bewijs.

Juridische impact. Het (aandeel in het) bezit van de panden valt in een eventuele huwelijkse gemeenschap. Bij een echtscheiding moet dan de waarde van het aandeel van het kind verrekend worden met de ex-partner. Bij een kooptransactie is dit niet door de ouders te voorkomen. Bij schenking ligt dat anders, we komen daar in een volgend artikel op terug. Als dit ongewenst is en er momenteel geen sprake is van huwelijkse voorwaarden met uitsluitingsbepalingen, dan moet het kind alsnog huwelijkse voorwaarden opstellen, waarin wordt bepaald dat het pand buiten de gemeenschap blijft. Bij samenlevers speelt dit niet: daar zijn vermogens sowieso gescheiden.

Wat bij overlijden?

Bij overlijden van het kind zal het pand (afhankelijk van de bepalingen in de huwelijkse voorwaarden) in zijn nalatenschap vallen. De wet of zijn testament bepalen aan wie de nalatenschap toekomt. Als er geen testament is, dan bepaalt de wet dat de nalatenschap naar een huwelijkse partner en eventuele kinderen gaat. Zijn deze er niet (zoals er bij samenlevers sowieso geen langstlevende echtgenoot is), dan erven ouders en broers/zussen.

De ‘koude kant’. Willen de ouders niet dat het pand naar ‘de koude kant’ gaat, dan kunnen zij bij een kooptransactie daar niet tegen in het geweer komen. Dat is bij een schenking anders: werk dan met een uitsluitingsclausule.

Voordelen. De voordelen op een rijtje:

• eenvoudig;
• volledig eigendom en zeggenschap is bij de kinderen;
• de kinderen ontvangen de huurpenningen;
• de ouders ontvangen rente en aflossingen;
• de ouders kunnen deze last compenseren met al dan niet fiscaal vrijgestelde schenkingen;
• bij overlijden van de ouders is er geen erfbelasting verschuldigd.

Nadelen. Hier volgen ook de nadelen die er spelen:

• ouders zijn het eigendom en dus de macht over zowel het vermogen (het pand) als het gebruik van de huurpenningen kwijt;
• er dient daadwerkelijk een geldstroom van rente en aflossing in gang gezet te worden.

Verdere belangrijke punten. Verder is belangrijk:

• het bezit valt bij de kinderen in een eventuele huwelijkse gemeenschap;
• zowel de leveringsakten als eventueel op te stellen huwelijkse voorwaarden en testamenten, dienen bij notariële akte te worden gedaan. De leningsovereenkomst niet, maar dat is wel aanbevelenswaardig;
• mogelijk dat het verlies van huurpenningen, de verhouding tussen de ontvangst van rente en aflossing en de eventuele schenkingen de levensstandaard van de ouders beïnvloedt.