OVERDRACHTSBELASTING - 22.02.2021

Profiteren van de nieuwe startersvrijstelling

Vanaf 1 januari 2021 gelden er nieuwe tarieven voor de overdrachtsbelasting. Starters op de woningmarkt kunnen daar handig gebruik van maken. Maar ook al valt uw cliënt niet onder deze groep, dan kan hij daar wellicht toch van profiteren.

Tarieven vanaf 1 januari 2021. Zoals bekend, zijn de tarieven voor de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 gewijzigd. De wijzigingen hebben wij voor u in een tabel gezet.

2020 2021
Aankoop eigen woning als starter* 2% 0%
Aankoop eigen woning als niet-starter 2% 2%
Aankoop woning niet voor zelfbewoning 2% 8%
Aankoop vakantiewoning 2% 8%
Aankoop overige panden 6% 8%

* vanaf 1 april 2021 alleen als de woningwaarde lager is dan € 400.000

Tarief bij aankoop eigen woning. Voor de aankoop van een eigen woning (of bijv. een appartementsrecht) door een particulier gold voor de overdrachtsbelasting tot 1 januari 2021 een tarief van 2% van de koopsom. Ook na 1 januari 2021 is dat tarief van toepassing, maar er bestaat een belangrijke uitzondering.

Nieuw: vrijstelling voor starters

Starter. Wie ten tijde van de aankoop minimaal 18 jaar oud is en nog geen 35 jaar, wordt eenmalig geheel vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Dat scheelt een slok op een borrel. Tip. Het maakt daarbij niet uit of uw cliënt voor 1 januari 2021 al eerder een of meerdere woningen heeft aangekocht. Uw cliënt profiteert ten volle van de vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits hij de nieuw aan te kopen woning voor eigen bewoning gaat gebruiken. Let op. Wel kan uw cliënt slechts één keer gebruikmaken van deze vrijstelling.

Voorwaarden. Samengevat gelden er voor toepassing van de toepassing van de startersvrijstelling dus de volgende voorwaarden:

  • uw cliënt gaat de woning zelf bewonen;
  • uw cliënt is tussen de 18 en 35 jaar;
  • de startersvrijstelling is niet eerder toegepast.

Twee keer van vrijstelling profiteren. Als uw cliënt nu de eigen woning geheel op zijn eigen naam koopt en hij over een paar jaar gaat verhuizen naar een andere woning die dan op naam van zijn partner wordt gezet, kan er twee keer van de startersvrijstelling geprofiteerd worden, mits de partner van uw cliënt ten tijde van de aankoop van de volgende eigen woning aan alle andere voorwaarden voldoet.

Vanaf 1 april 2021

Grens van € 400.000. Vanaf 1 april 2021 is de vrijstelling enkel nog van toepassing als de koopsom van de nieuwe woning niet meer bedraagt dan € 400.000. Let op. Er is hierbij geen sprake van een zogeheten ‘voetvrijstelling’.

Voorbeeld.Bedraagt de koopsom bijv. € 405.000, dan is uw cliënt over het gehele bedrag 2% overdrachtsbelasting verschuldigd, dus € 8.100 en niet slechts over de € 5.000 van de hogere koopsom.

Voor eigen bewoning

Verklaring. Voorwaarde is dat uw cliënt de nieuw aangekochte woning voor eigen bewoning gaat gebruiken. Uw cliënt moet dat bij de notariële overdracht van de woning schriftelijk verklaren.

Eerst verbouwen?

Geen probleem. Nu kan het natuurlijk voorkomen dat uw cliënt de woning eerst gaat verbouwen en er dus niet direct intrekt. Dat is geen probleem.

Voornemen tot zelfbewoning. Adviseer uw cliënt om er dan wel voor te zorgen dat hij over goede documentatie beschikt waaruit dat voornemen van zelfbewoning blijkt.

Controle door de Belastingdienst. De Belastingdienst zal eerst kijken naar de inschrijving bij de gemeentelijke basisadministratie voordat er mogelijk vragen worden gesteld. Deze kan uw cliënt dan pareren als hij over goede contracten met een aannemer, etc. beschikt, waaruit zijn voornemen tot eigen bewoning blijkt. Tip. Ook de opgave van de nieuwe woning als eigen woning in de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting is een teken dat hiervan sprake is.

“Hoelang moet ik in die woning wonen?”

Minstens een half jaar. In beginsel geldt dat uw cliënt na aankoop minstens een half jaar daadwerkelijk in de woning moet hebben gewoond, wil de vrijgestelde overdrachtsbelasting niet alsnog op hem worden verhaald.

Uitzonderingen. Er zijn echter omstandigheden dat hiervan onbedoeld geen sprake kan zijn.

  • Zo is aangegeven dat als uw cliënt voor zijn werk ineens naar het buitenland moet verhuizen (en hij dat bij de aankoop van de woning niet wist), er geen naheffing plaatsvindt.
  • Ook het onverhoopt overlijden van uw cliënt of zijn partner, echtscheiding of het verlies van zijn werkkring, leidt niet tot alsnog betaling van overdrachtsbelasting.

Partner boven 35 jaar?

Deels vrijstelling. Is uw cliënt jonger dan 35 jaar en koopt hij de woning gezamenlijk met zijn partner die 35 jaar of ouder is, dan geldt de startersvrijstelling alleen voor uw cliënt en wel voor zijn deel van de woning. Meestal zal dat bij gezamenlijk eigendom de helft zijn, zodat in dat geval de overdrachtsbelasting per saldo 1% bedraagt.

Toch profiteren van gehele vrijstelling. Als uw cliënt van de gehele startersvrijstelling wil profiteren, kan hij overwegen om de woning enkel op zijn naam aan te kopen.

Inbreng in een beperkte gemeenschap

Huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden. Vervolgens kan hij de woning inbrengen in een beperkte gemeenschap van goederen, door na de aankoop dergelijke huwelijks- of partnerschapsvoorwaarden bij de notaris te laten opstellen.

Overleg met de geldverstrekker. Maakt uw cliënt gebruik van deze optie en heeft hij voor de aankoop een hypothecaire geldlening nodig, adviseer hem dan om dit vooraf met de geldverstrekker te bespreken. In de beperkte gemeenschap gaat vervolgens ook de helft van deze schuld naar de partner van uw cliënt over. Let op. De geldverstrekker zal dan bij de aankoop vermoedelijk ook hoofdelijke aansprakelijkheid van zijn partner eisen, maar dat is niet anders dan bij een directe gezamenlijke aankoop.

Grens € 400.000 vanaf 1 april 2021

Oppassen met gesplitste aankoop. Adviseer uw cliënt om op te passen voor allerlei trucs om onder de grens van € 400.000 te blijven. De Belastingdienst zal hier zeker op toezien. Hierbij kunt u denken aan een gesplitste aankoop, waarbij uw cliënt bijv. de vrijstaande garage op hetzelfde perceel bij de nieuwe woning pas enige tijd later aankoopt of de voortuin pas later overneemt. Volgens constante rechtspraak is er dan sprake van een aanhorigheid die de hoofdzaak (in dit geval de woning) volgt.

Naheffing met boete.  Probeert uw cliënt op deze manier toch de startersvrijstelling te benutten, dan is er een grote kans dat hij naast de naheffing ook met een boete wordt geconfronteerd.

Geen aanhorigheid? Alleen als de garage zich bijv. een paar straten verder bevindt, is er geen sprake van een aanhorigheid en lukt de gesplitste aankoop wel. Let op. Wijs uw cliënt er dan wel op dat over de aankoop van de garage het algemene tarief van 8% van toepassing is. Dat is sinds 1 januari 2021 namelijk het ‘normale’ tarief voor de aankoop van overig onroerend goed niet zijnde de eigen woning.

Hogere overnameprijs roerende zaken. Ook een hoge koopsom voor eventueel roerende zaken zal zeker, naast de controle door de notaris, tot nadere vragen en onderzoek leiden.

Pas vanaf 1 april 2021. Tot 1 april 2021 is de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet afhankelijk van de hoogte van de koopsom.

Bij gezamenlijke aankoop moeten beide partners aan de leeftijdsvoorwaarden voldoen. Als een van de partners ouder is dan 35 jaar, kan er door aankoop op één naam en vervolgens inbreng in een beperkte gemeenschap, toch van de gehele startersvrijstelling geprofiteerd worden en de gezamenlijke eigendom worden verkregen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01