VASTGOED - 15.02.2021

Wat goed regelen voor een onroerende zaak na overlijden?

Op naam van erflater

(Bedrijfs)pand. Stel, de dga overlijdt en hij was op het moment van zijn overlijden nog eigenaar van een onroerende zaak (woonhuis, bedrijfspand, (land)bouwgrond, etc.), dan mogen de erfgenamen beslissen (met unanimiteit van stemmen!) wat daarmee gebeurt. De onroerende zaak kan aan een van hen worden toegedeeld. Heeft geen van de erfgenamen interesse of is er geen overeenstemming over de waarde die met de andere erfgenamen moet worden verrekend, dan zal de onroerende zaak tegen een zo hoog mogelijke verkoopprijs aan een derde worden verkocht. De opbrengst wordt dan tussen de erfgenamen verdeeld, naar evenredigheid van ieders erfdeel.

Wie mag er verkopen? De vraag is dan: wie moet de (ver)koopovereenkomst en de akte van overdracht tekenen? Daarvoor moet eerst worden uitgezocht wie de erfgenamen zijn van de erflater, want dat zijn (samen!) de nieuwe eigenaren van de onroerende zaak. Ook moet er worden uitgezocht wie bevoegd is om te tekenen. Zijn dat alle erfgenamen samen of mag dat worden overgelaten aan een van hen?

Verklaring van erfrecht. Om dat uit te zoeken, kan er aan de notaris opdracht worden gegeven om een verklaring van erfrecht op te stellen. Dat is niet verplicht, maar gebeurt dat niet, dan moet de notaris die de overdracht van de onroerende zaak regelt, dat later alsnog uitzoeken. De overdracht kan daardoor worden vertraagd en de kosten worden dan in rekening gebracht bij de verkoper (de erfgenamen).

Handig bewijs. Daarbij is een verklaring van erfrecht ook handig als bewijs naar de bank als er saldi van bankrekeningen vrij moeten komen die door de bank zijn geblokkeerd.

Wat eerst onderzoeken?

Wel of geen testament? Om te weten wie beschikkingsbevoegd is, moet er eerst worden onderzocht of de erflater wel of geen testament heeft gemaakt. Is er een testament, dan staat daarin wie de erfgenamen zijn.

Centraal Testamentenregister. Als een afschrift van het testament niet direct te vinden is, wil dat niet zeggen dat er geen testament is. Om er zeker van te zijn, kan daarvoor het Centraal Testamentenregister (CTR) worden geraadpleegd. Bij dat register kan schriftelijk een aanvraag worden ingediend. Tip. Het daarvoor vereiste formulier is te downloaden van de website https://www.notaris.nl (zoekwoord: centraal testamentenregister). Tezamen met een kopie van het bewijs van overlijden, moet het ingevulde formulier naar het CTR worden toegezonden. Deze aanvraag is gratis. Normaal gesproken weet het CTR binnen een week te melden of er door de overledene een testament is opgemaakt en zo ja, bij welke notaris.

Opvragen bij notaris. Als bekend is bij welk notariskantoor er een testament is opgemaakt, kan een belanghebbende (erfgenaam) bij deze notaris (of diens opvolger) een afschrift van het testament krijgen. Daarvoor kunnen door het notariskantoor kosten in rekening worden gebracht.

Langer dan 20 jaar geleden. Als het testament langer dan 20 jaar geleden opgemaakt is, is het mogelijk dat de akte zich niet meer in de kluis van de notaris bevindt, maar naar het centraal depot is verplaatst. Als er van deze akte een afschrift moet worden gemaakt, kunnen de kosten hoger uitvallen.

Geen testament. Is er geen testament, dan bepaalt de wet wie de erfgenamen zijn. Volgens de wet worden de erfgenamen ingedeeld in vier opeenvolgende groepen van erfgenamen (art. 4:10 lid 1 BW) . In de eerste groep zijn dat de langstlevende echtgenoot van de erflater samen met de kinderen. Erfgenamen van een opvolgende groep komen pas aan bod als er geen erfgenamen zijn in een eerdere groep.

Beschikkingsbevoegd. Is er slechts een erfgenaam, dan is deze als enige beschikkingsbevoegd. Deze mag dan de koopovereenkomst en de akte van overdracht tekenen. Zijn er op basis van de wet of een testament meerdere erfgenamen, dan zijn de erfgenamen uitsluitend samen bevoegd om te handelen. Een erfgenaam mag daarvan niet worden uitgesloten.

Volmacht. Wel kunnen de gezamenlijke erfgenamen volmacht geven aan een (of meer) van hen om namens hen allen te handelen. Deze volmacht kan worden opgesteld door de notaris en tegelijk met de verklaring van zuivere aanvaarding naar alle erfgenamen worden toegezonden. Zijn alle volmachten ondertekend, dan komt er in de verklaring van erfrecht te staan dat de gevolmachtigde namens alle erfgenamen bevoegd is om de koopovereenkomst en (daaropvolgend) de akte van overdracht te tekenen.

Langstlevende echtgenoot

Wettelijke verdeling van toepassing. De situatie ligt anders indien op basis van de wet of het testament (want dat kan ook!) de wettelijke verdeling van toepassing is. In dat geval verkrijgt de echtgenoot van de erflater van rechtswege alle goederen van de nalatenschap, dus ook de onroerende zaak (art. 4:13 lid 2 BW) . Daarmee is de langstlevende echtgenoot als enige beschikkingsbevoegd over de onroerende zaak. Beslist de langstlevende ouder om de onroerende zaak te verkopen, dan is er sprake van een rechtsgeldige overdracht als alleen diens handtekening onder de koopovereenkomst en onder de akte van overdracht staat. Medewerking van de kinderen is daarvoor niet vereist.

Minderjarige erfgenamen

Wettelijk gezag. Lastiger wordt het als er minderjarige erfgenamen zijn. Dat zijn erfgenamen die de leeftijd van 18 jaar nog niet hebben bereikt (art. 1:233 BW) . Minderjarigen staan onder het wettelijk gezag van hun ouder(s) of voogd (art. 1:245 BW) .

Beneficiaire aanvaarding. De wettelijke vertegenwoordiger (ouder of voogd) van een minderjarige erfgenaam kan de nalatenschap namens deze erfgenaam niet zuiver aanvaarden maar alleen beneficiair aanvaarden of verwerpen. Voor verwerping is machtiging vereist van de kantonrechter (art. 4:193 lid 1 BW) .

Binnen drie maanden na het overlijden.  De wettelijke vertegenwoordiger moet binnen drie maanden na het overlijden van de erflater een keuze maken door het afleggen van een verklaring die wordt ingeschreven in het boedelregister dat door de rechtbank wordt aangehouden. Wordt er binnen deze termijn geen keuze gemaakt, dan geldt de nalatenschap als beneficiair aanvaard (art. 4:193 lid 2 BW) .

Vereffening

Deze verplichting tot beneficiaire aanvaarding heeft tot gevolg dat de nalatenschap volgens alle formele wettelijke regels moet worden vereffend (art. 4:202 ev. BW) . Er moet(en) dan:

• een vereffenaar worden benoemd;
• een boedelbeschrijving worden opgesteld en gedeponeerd bij de rechtbank;
• schuldeisers worden opgeroepen; en
• een plan van verdeling worden opgesteld.

Let op. Dit alles neemt al gauw enkele maanden in beslag. Al die tijd kan de onroerende zaak niet worden verkocht.

Hoe schiet de wet hierin te hulp?

In de hiernavolgende twee gevallen hoeft de nalatenschap niet te worden vereffend volgens de formele wettelijke bepalingen.

1. Als het saldo van de nalatenschap positief is, kan de wettelijke vertegenwoordiger van de minderjarige erfgenaam die voor deze beneficiair heeft aanvaard, bij de kantonrechter verzoeken om ontheffing van de verplichting tot vereffening (art. 4:202 lid 2 BW) .
2. Als er sprake is van de wettelijke verdeling en de langstlevende echtgenoot de nalatenschap voor zichzelf zuiver heeft aanvaard (art. 4:402 lid 3 BW) .