Mag de aannemer afwijken van de bouwtekening?

Overeenkomst met garantienormen

Collega-aannemer Jan heeft met Thijs een overeenkomst gesloten voor de bouw van een eengezinswoning. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden Woningborg 2016 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert de aannemer dat de bouw voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw volgens het Bouwbesluit 2012 en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Dit worden ook wel ‘de garantienormen’ genoemd.

Meerwerk overeengekomen

Als meerwerkoptie heeft Thijs gekozen voor een erker aan de voorzijde van zijn woning. Deze erker staat als optie aangegeven op een bouwtekening die door Jan is aangeleverd. Maar als de bouw is voltooid, blijkt de erker veel dichter bij de geschakelde woning van de buurman te staan dan op de tekening is aangegeven.

Anders dan de tekening. Thijs stelt dat Jan niet heeft geleverd wat er is overeengekomen. Hij heeft hem nooit op de hoogte gesteld van het feit dat er werd afgeweken van de bouwtekening. Door de tekortkoming kan Thijs zijn woonkamer niet indelen op de manier zoals hij voor ogen had. Ook heeft hij kosten moeten maken voor extra wandcontactdozen, omdat de televisie en andere apparatuur op een andere plaats komen te staan dan eigenlijk was bedoeld. Ter compensatie eist hij van Jan een schadevergoeding.

Anders geen vergunning. Jan geeft toe dat hij niet heeft gebouwd conform de bouwtekening en ook dat hij daarover niets heeft gezegd, maar dat kan hem niet worden aangerekend. De wijziging was noodzakelijk, omdat de gemeente alleen een vergunning voor de bouw wilde verlenen als het advies van de welstandscommissie zou worden gevolgd. Deze commissie eiste dat de erker zou worden verplaatst. Dat staat in een e-mail die Jan van de architect heeft ontvangen. Door de wijziging wordt volgens Jan geen afbreuk gedaan aan de waarde, de kwaliteit, het uiterlijk, het aanzien of de bruikbaarheid van de woning. Thijs heeft geen schade geleden, waardoor hij ook geen recht heeft op schadevergoeding.

Bewijs klopt niet. Dat de welstandscommissie als eis heeft gesteld dat de erker moest worden verplaatst, klopt niet volgens de rechter. Daarover staat niets in de adviezen die door de commissie zijn verstrekt. Thijs kan een e-mail overleggen waarin een lid van de welstandscommissie uitdrukkelijk weerlegt dat aanpassing van de erker een eis van de commissie is geweest. De informatie van de architect is niet correct. Er was geen noodzaak om af te wijken van de bouwtekening. Dit is in strijd met de algemene voorwaarden wat betekent dat Jan tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Hoe oordeelt de rechter nu hierover?

De wijziging van de erker heeft ervoor gezorgd dat Thijs de gewenste indeling van zijn woonkamer niet kan realiseren. Hij lijdt schade door vermindering van zijn woongenot. Eigenlijk zou Jan de erker moeten verplaatsen naar de op de bouwtekening aangegeven plaats. Maar in vergelijking met het belang van Thijs dat daarmee wordt gediend, is dat een onevenredig kostbare maatregel. Dus oordeelt de rechter, Raad van Arbitrage Amsterdam (nr. 81546) , dat Jan € 6.000 schadevergoeding moet betalen. Ook moet hij € 3.692 aan proceskosten betalen. Hij had beter even bij de architect kunnen informeren of diens informatie wel juist was.