FINANCIERING - 08.11.2021

Familielening van ouder aan eigen kind voor eigen huis

Huizenprijzen rijzen de pan uit. In de huidige tijd waarin er weinig aanbod is van betaalbare koopwoningen en mede daardoor de huizenprijzen aanmerkelijk zijn gestegen, is het voor jongeren vaak niet mogelijk om een huis te kopen. Hun inkomsten en eigen vermogen zijn daarvoor onvoldoende. Niet zelden zijn ouders bereid om hun eigen kind daarbij te hulp te schieten.

Huis kopen voor eigen kind? De ouders kunnen eraan denken om voor hun kind een huis te kopen. Maar dat is fiscaal niet aantrekkelijk. Omdat het niet hun eigen woning is, betalen ze bij de aankoop 8% overdrachtsbelasting over de waarde van de woning. Is het kind nog geen 35 jaar en zou het zelf de woning kopen, dan is de overdrachtsbelasting nihil. Daarbij moeten de ouders ook nog eens jaarlijks de waarde van de woning optellen bij hun box 3-vermogen.

Schenken is een optie

De ouders kunnen voor de aankoop van een woning door hun kind (18 tot en met 39 jaar) ook het voor de schenkbelasting vrijgestelde bedrag schenken. In 2021 is dat een bedrag van € 105.302. Bij de financiering van de woning scheelt dat een behoorlijke slok op de borrel.

Optie overeenkomst van geldlening

Een andere mogelijkheid is om het kind voor de aankoop van de woning geld te lenen, vergelijkbaar met een lening die het kind bij een bank zou afsluiten. Daarvoor moet een geldleningsovereenkomst worden opgesteld waarin afspraken worden gemaakt over de hoogte van het geleende bedrag, over de looptijd en over rente en aflossing.

Fiscale voorwaarden zijn belangrijk

Om ervoor te zorgen dat de rente voor het kind fiscaal aftrekbaar is, moet er worden voldaan aan de voorwaarden die daarvoor door de Belastingdienst worden gesteld ( https://www.belastingdienst.nl ). De belangrijkste daarvan zijn:

• de lening moet door het kind worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning;
• de lening moet binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost;
• over de lening moet een zakelijke, marktconforme rente worden berekend;
• de rente moet door het kind daadwerkelijk worden betaald.

Hoogte rentepercentage

Met een marktconforme rente wordt bedoeld een rente die het kind voor een vergelijkbare lening ook aan een bank zou betalen. Als richtlijn kan worden aangenomen dat een afwijking van 25% van een marktconform rentepercentage naar boven of naar onder voor de Belastingdienst aanvaardbaar is. Het is meestal voordelig om de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. Voor het kind is de rente fiscaal aftrekbaar en de ouders ontvangen voor het geleende bedrag een hogere rente dan dat ze van de bank zouden krijgen. Daarbij hoeven ze over de ontvangen rente geen inkomstenbelasting te betalen.

Hoe gaat het fiscaal goed met de rente? Voor een zo groot mogelijk fiscaal voordeel moet de rente zo hoog mogelijk zijn. De fiscus eist echter een marktconforme (reële) rente. Op basis van een bekend geworden instructie van de Belastingdienst weten we nu dat de Belastingdienst de volgende handelswijze erg belangrijk vindt. Volg dit dus op. Kijk voor een reële rente eerst naar de gehanteerde rente door banken. Verder geldt voor een reële rente:

1. hoe meer zekerheden, hoe lager de rente; en
2. hoe hoger de kans dat de geldlening niet kan worden terugbetaald, hoe hoger de rente.

Let op. Stel dat een hogere rente wordt overeengekomen dan wat als reëel is aan te merken, dan is het bovenmatige deel niet aftrekbaar als eigenwoningrente. Daarnaast kan er sprake zijn van een (belaste) schenking.

Betaalde rente terugschenken

Als de rente door het kind is betaald, mag deze niet onmiddellijk door de ouders worden teruggeschonken. Dan wordt er door de fiscus aangenomen dat er niets is betaald en is er dus ook niets aftrekbaar. Wel is toegestaan dat de ouders jaarlijks een bedrag schenken aan hun kind waarbij handig gebruik wordt gemaakt van het voor de schenkbelasting fiscaal vrijgestelde bedrag. In 2021 is dat € 6.604. Op deze manier kan de door het kind betaalde rente geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd.

Verdere belangrijke aandachtspunten

Bij het verstrekken van een lening aan het eigen kind zijn er enkele zaken waar ouders rekening mee moeten houden.

• Wat als de situatie van het kind wijzigt door echtscheiding, werkeloosheid of invaliditeit? Moet de lening dan onder dezelfde voorwaarden blijven doorlopen? Dit kan mogelijk worden opgevangen door een arbeidsongeschiktheids- en overlijdensrisicoverzekering.
• Wat als de ouders overlijden? Wordt de lening dan verrekend met het erfdeel of blijft deze doorlopen? Dat kan in een testament worden geregeld.
• Is het eigen kind gehuwd op huwelijkse voorwaarden? Dan is het zaak om ook diens partner hoofdelijk aansprakelijk te maken voor de leningschuld.
• Wordt er wel of geen hypotheekrecht gevestigd op het huis van het kind ten behoeve van de ouders? Daarmee zijn notaris- en kadasterkosten gemoeid en binnen de familiesfeer wordt dat vaak ook niet nodig geacht. Maar daarmee lopen de ouders wel een risico. Als tussenweg kan in de geldleningsovereenkomst worden opgenomen dat het kind op eerste verzoek van de ouders verplicht is om medewerking te verlenen aan het vestigen van een hypotheekrecht.
• Zijn er meerdere kinderen? Door de geldleningsovereenkomst en mogelijke jaarlijkse schenkingen van de rentebedragen wordt het ene kind bevoordeeld ten opzichte van de andere kinderen. Dat kan worden opgelost in het testament van de ouders, waarbij de andere kinderen een groter deel van de erfenis verkrijgen.
• Houden de ouders zelf nog voldoende eigen vermogen achter de hand om te voorzien in hun onderhoud en (medische) verzorging in de toekomst? Want net zoals bij een schenking moeten de ouders beseffen dat ze dan niet meer beschikken over het bedrag dat ze aan hun kind hebben uitgeleend. Uitgaande van hun behoefte in de toekomst, moet daar bij de vaststelling van het leningbedrag rekening mee worden gehouden.

Naar de notaris? Een familielening hoeft niet notarieel te worden vastgelegd. Een onderhandse akte is voldoende, dus dat bespaart weer notariskosten. Alleen ingeval de geldverstrekker als zekerheid hypotheek op de woning wil vestigen, is er een notariële hypotheekakte vereist. Tip. U kunt ook volstaan met een zogenaamde ‘positieve/negatieve hypotheekverklaring’. Op eerste verzoek van de ouder is het kind dan verplicht om aan de inschrijving mee te werken. Zo nodig geeft het kind al op voorhand een volmacht daartoe.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 24, nr. 7, vindt u:• Geldleningsovereenkomst voor de eigen woning• Positieve/negatieve hypotheekverklaring

Wat kunt u hiermee? Een geldlening binnen de familiesfeer kan een goede optie zijn om een kind te helpen bij de aankoop van een eigen woning. Als er wordt voldaan aan de voorwaarden die daarvoor zijn gesteld, is de rente voor het kind fiscaal aftrekbaar. Voor de ouders is het interessant omdat ze dan een hogere rente ontvangen dan bij een bank. De geldleningsovereenkomst moet wel schriftelijk worden vastgelegd. Ook zijn er enkele belangrijke aandachtspunten waar de ouders rekening mee moeten houden. Bewaak dat dit goed geregeld is.