Energielabel kantoorgebouwen

Zijn alle kantoorgebouwen betrokken?

Soms niet verplicht. Soms geldt de verplichting om aan de eisen van label C te voldoen, niet. Dit speelt als:

• de kantoorfunctie ondergeschikt is. Een kantoor in een winkel, een horecagelegenheid, een school en/of een fitness- of ander sportcomplex in een zorginstelling, e.d. vallen niet onder de verplichting als het kantooroppervlak kleiner is dan 50% van het totale gebruiksoppervlak;
• het gebouw geen energie verbruikt om het binnenklimaat te regelen;
• de terugverdientijd van de te nemen maatregelen langer is dan tien jaar;
• het gebruik kortdurend is (bijv. omdat het gebouw op de nominatie staat om te worden gesloopt of getransformeerd).

Wie zal dat betalen?

Wie er moet betalen, hangt af van contract.  Moet de huurder of juist de verhuurder de portemonnee trekken om de benodigde maatregelen te nemen? Om deze vraag te beantwoorden, moeten we eerst kijken naar de contractuele afspraken die de huurder en de verhuurder hebben gemaakt. Dit varieert vanzelfsprekend van overeenkomst tot overeenkomst.

ROZ-model. Veelal wordt er gebruikgemaakt van de ROZ-modelovereenkomst Kantoorruimte. Volgens dit model zijn de installaties en voorzieningen in het gehuurde inbegrepen. De huurder en de verhuurder kunnen er echter voor kiezen om deze uit te zonderen. Zij kunnen zelfs kiezen voor de (ver)huur van een cascokantoorruimte, dat wil zeggen: een kale ruimte zonder installaties of voorzieningen. Het spreekt vanzelf dat de verantwoordelijkheid van de verhuurder zich juridisch op dit gebied niet verder uitstrekt dan tot hetgeen onder de huurovereenkomst valt.

Onderhoudsverdeling ROZ. In de algemene bepalingen die deel uitmaken van de ROZ-modelovereenkomst is een uitvoerige onderhoudsverdeling opgenomen. Hierin staat wie er verantwoordelijk is voor onderhoud, herstel en vernieuwing van onderdelen van de gehuurde kantoorruimte. Grosso modo komen onderhoud, herstel en vernieuwing van de constructieve onderdelen voor rekening van de verhuurder en dat van de overige onderdelen komt voor rekening van de huurder.

Wat betekent dat concreet?

Dit betekent bijv. dat als het voor het verkrijgen van label C noodzakelijk is om de bestaande buitenkozijnen te vervangen, de verhuurder hiervoor verantwoordelijk is. Als het noodzakelijk is om de bestaande verlichting te vervangen (door bijv. ledverlichting) komt dat voor rekening van de huurder. Werkzaamheden aan een inbouwpakket dat de huurder zelf heeft laten aanbrengen, komen (vanzelfsprekend) eveneens voor rekening van de huurder.

Moet de huurder meewerken?

Dat heeft nu geen zin meer ... Een huurder van wie het einde van de huurperiode in zicht komt, heeft er maar weinig belang bij dat het energielabel C wordt verkregen. Van de besparing in energiekosten krijgt hij niet veel meer mee, terwijl de overlast die hij van de uit te voeren werkzaamheden ondervindt (bijv. door het aanbrengen van nieuwe kozijnen), aanzienlijk kan zijn. Deze huurder zou de benodigde medewerking daarom kunnen weigeren.

Groot onderhoud: verplicht toestaan. De uit te voeren werkzaamheden zijn echter aan te merken als groot onderhoud of zelfs renovatie en het tolereren hiervan is een wettelijke verplichting. Wanneer partijen hebben gekozen voor de genoemde ROZ-modelovereenkomst, kan de huurder bovendien geen aanspraak maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding, aangezien deze in het model is uitgesloten.

Als energielabel C ontbreekt?

Gemeente controleert. Of een kantoor het verplichte energielabel heeft, wordt gecontroleerd door de gemeente. Wij verwachten dat een gemeente zal zich in eerste instantie tot de eigenaar zal richten als er na 1 januari 2022 een energielabel C ontbreekt. De contractuele afspraken die de huurder en de verhuurder hebben gemaakt, kent de gemeente immers niet. Wanneer de verhuurder de gemeente hiervan in kennis stelt, zal de gemeente zich behalve tot de eigenaar/verhuurder, ook tot de huurder kunnen richten.

Afdwingen?

Om het (tijdig) behalen van een energielabel C af te dwingen, heeft de gemeente een heel repertoire aan sancties dat zij kan inzetten. Sancties kunnen zijn:

• het opleggen van een bestuurlijke boete;
• het opleggen van een last onder dwangsom (dat neerkomt op het stellen van een termijn, onder dreiging van het betalen van een dwangsom);
• een last onder bestuursdwang (dat erop neerkomt dat de gemeente zelf opdracht geeft tot uit te voeren werkzaamheden, op kosten van de eigenaar);
• het eenvoudigweg sluiten van een kantoorgebouw of het intrekken van een omgevingsvergunning.

Wordt deze soep zo heet gegeten?

Handhavingscapaciteit bij de gemeente. Of het zo’n vaart loopt, zal afhangen van de handhavingscapaciteit bij de gemeente in kwestie.